Transakcyjne ceny mieszkan spady tez w grudniu

Grudzień 2024 r. okazał się drugim miesiącem z rzędu, w którym odnotowano obniżki średnich cen mieszkań w aktach notarialnych. Ilustrujący te ceny indeks urban.one, opracowywany przez Cenatorium specjalnie dla „Pulsu Biznesu” i Bankier.pl, zmalał w odniesieniu do Polski, Warszawy i innych metropolii oraz do gruntów pod zabudowę jednorodzinną. Na najbliższe półrocze eksperci rynku nieruchomości wróżą albo dalszą obniżkę, albo stabilizację cen. Uważa tak, odpowiednio, 45,5 i 54,5 proc. pytanych przez Cenatorium specjalistów. W odniesieniu do Polski indeks urban.one osiągnął w grudniu 2024 r. wartość 114,11 pkt, co oznacza spadek o 0,48 pkt w ciągu miesiąca. Wartość indeksu odnosząca się do mieszkań z dużych miast (Wrocław, Poznań, Kraków, Łódź, Gdańsk i Gdynia) spadła w ciągu miesiąca o 0,34 pkt do poziomu 127,93 pkt. W odniesieniu do Warszawy indeks zniżkował o 0,37 pkt i zatrzymał się na wartości 126,39 pkt. W przypadku gruntów pod zabudowę indeks zaliczył, po wcześniejszych wzrostach, spadek również o 0,37 pkt i osiągnął wartość 149,93 pkt. Według Małgorzaty Wełnowskiej, starszej analityczki do spraw rynku nieruchomości w Cenatorium, ostatni rok przyniósł schłodzenie popytu i odbudowę podaży. – Złożyły się na to m.in. niepewność związana z nowym programem mieszkaniowym i utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Dla sprzedających rynek stał się bardziej wymagający. Dla kupujących pozytywnym skutkiem takiej sytuacji jest większa oferta mieszkaniowa oraz wyhamowanie cen. Obecnie trudno dostrzec impuls, który spowodowałby nagły wzrost cen mieszkań w skali ogólnokrajowej. Wszystko wskazuje, że w najbliższych miesiącach rynek lokali mieszkalnych będzie się stabilizował – mówi Małgorzata Wełnowska. Zdaniem Michała Kubickiego, prezesa Omega Asset Management i członka komitetu ds. nieruchomości KIG, rynek mieszkaniowy będzie się zmieniał pod wpływem kilku czynników, które poprzez zwiększoną lub zmniejszoną ofertę mogą oddziaływać na obniżkę lub podwyżkę cen mieszkań. – Po pierwsze, po rozstrzygnięciu wyborów prezydenckich można się spodziewać powrotu jakiejś formy wsparcia dla kupujących pierwsze mieszkanie. Po drugie, tempo sprzedaży obecnie budowanych mieszkań będzie determinować rozpoczynanie kolejnych projektów i wpływać doraźnie na ceny. Kolejnym elementem może być geopolityka, w tym ewentualne zakończenie działań wojennych na Ukrainie. Spodziewany w związku z tym odpływ Ukraińców z rynku najmu może wpływać na podaż lokali na najem oraz na podaż na rynku wtórnym i, pośrednio, pierwotnym – mówi Michał Kubicki. Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics, uważa, że w 2025 r. będzie co prawda oddawanych więcej mieszkań, ale jest to związane z liczbą budów rozpoczynaną w poprzednich kwartałach. Natomiast liczba nowych budów i wydawanych deweloperom pozwoleń spadnie, co związane jest z rekordowo wysoką ofertą na rynku pierwotnym. Potrzeba wprowadzania nowych projektów będzie po prostu mniejsza. – Sytuacja na rynku mieszkaniowym ustabilizowała się po ubiegłorocznych wakacjach. Kupujący i sprzedający oswoili się z brakiem programu wsparcia kredytobiorców, a oczekiwania dotyczące kolejnego są dość ograniczone – mówi Marcin Krasoń. Według Małgorzaty Wełnowskiej tempo wzrostu cen ofertowych wyraźnie wyhamowało głównie za sprawą spadku popytu. Wyjątki wyjaśnia trafiającymi na rynek mieszkaniami z wyższej półki. – Obserwowane wzrosty cen ofertowych mieszkań deweloperskich są przede wszystkim wypadkową nowych wprowadzeń, które skierowane są do bardziej zamożnych nabywców – mówi Małgorzata Wełnowska. Według danych z monitoringu inwestycji prowadzonego przez Cenatorium w IV kw. 2024 r. na rynkach pierwotnych dużych miast deweloperzy wprowadzili łącznie prawie 7,1 tys. mieszkań do sprzedaży, a sprzedali w tym samym czasie niecałe 6,3 tys. W całym 2024 r. deweloperzy wprowadzili o ponad 40 proc. więcej mieszkań niż udało im się sprzedać i na koniec IV kw. na rynkach we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi, Gdańsku i Gdyni pozostało w ofercie łącznie 40 tys. nowych lokali. Podobna sytuacja jest w stolicy. W IV kw. 2024 r. deweloperzy wprowadzili na rynek prawie 4,5 tys. nowych lokali do sprzedaży, czyli o 22 proc. więcej niż kwartał wcześniej. Sprzedaż nowych mieszkań ograniczyła się do 3 tys., co było wynikiem o 10 proc. wyższym niż kwartał wcześniej. Na koniec kwartału warszawscy deweloperzy dysponowali ponad 14,5 tys. mieszkań w ofercie. – Ceny ofertowe nowych mieszkań wzrosły w Warszawie o ok. 3 proc. w ciągu kwartału, zbliżając się ze średnią ceną metra kwadratowego do 19 tys. zł. Mniejsza sprzedaż nie zniechęciła jednak deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji na rynek. Najwięcej nowych inwestycji zostało wprowadzonych do sprzedaży na Białołęce. W IV kw. wśród nowo wprowadzonych projektów dominowały te mniejsze, w których liczba mieszkań nie przekraczała 40 lokali. Większość małych inwestycji została wprowadzona w dzielnicach zlokalizowanych bliżej centrum, tj. Woli, Ochocie czy Mokotowie – mówi Małgorzata Wełnowska.