Restrukturyzacja HREIT Piramida watpliwosci

Kilka dni temu ujawniliśmy, że grupa dewelopersko-inwestycyjna HRE, podejrzewana o naruszanie prawa przez UOKiK i prokuraturę, zamierza złożyć wniosek o restrukturyzację kluczowej spółki HREIT. Zgodnie z zapowiedziami Michała Sapoty, szefa i największego udziałowca grupy HRE, miało do tego dojść do piątku, 5 lipca 2024 r. Czy doszło? Nie wiadomo. Ani sam HREIT, ani warszawski sąd upadłościowy, ani Ministerstwo Sprawiedliwości prowadzące Krajowy Rejestr Zadłużonych, za pośrednictwem którego wniosek miał być złożony, nie odpowiedziało na pytanie PB w tej sprawie. Co ciekawe, dopiero popołudniu dzień wcześniej, 4 lipca 2024 r., władze grupy HRE wysłały pierwszy komunikat o planach restrukturyzacyjnych do własnej sieci sprzedaży. Znalazło się w nim tylko to, co w oświadczeniu prasowym przesłanym PB dwa dni wcześniej. By zaspokoić niedosyt informacyjny tysięcy inwestorów i innych wierzycieli zaniepokojonych o swoje ponad 1 mld zł, a łącznie z nabywcami mieszkań może i 2 mld zł, prześwietliliśmy stanowisko dewelopera. I zestawiliśmy z naszymi ustaleniami. Grupa HRE wyróżnia się na rynku tym, że nie korzysta z kredytów bankowych, a projekty mieszkaniowe finansuje dzięki inwestorom indywidualnym. Od kwietnia 2019 r. do listopada 2023 r. sprzedawała im udziały w licznych spółkach celowych realizujących poszczególne projekty deweloperskie. A po zmianach w prawie z listopada 2023 r. – zaczęła od nich pieniądze pożyczać, pod nowy szyldem - EQ Real Estate. Z komunikatu HREIT wynika, że restrukturyzacji ma podlegać właśnie działalność związana z pozyskiwaniem kapitału od inwestorów, a propozycjami układu częściowego zostaną objęci udziałowcy i pożyczkodawcy spółek celowych z grupy HRE. Michał Sapota tłumaczy, że decyzja o złożeniu wniosku o przyspieszone postępowanie układowe (PPU) HREIT została podjęta „ze względu na konieczność zmiany źródeł finansowania podstawowej działalności deweloperskiej”. I dodaje: „gwałtowny wzrost kosztów finansowania i inne czynniki rynkowe spowodowały, że konieczna jest całkowita rezygnacja z pozyskiwania finansowania w dotychczasowy sposób, z jednoczesnym rozliczeniem wszystkich dotychczasowych inwestorów kapitałowych”. Jakie to były „inne czynniki rynkowe”, tego szef HREIT nie wyjaśnia ani PB, ani doradcom klientów z sieci sprzedaży, co rodzi negatywne emocje zarówno u doradców, jak i klientów. Pytania może natomiast budzić teza o „gwałtownym wzroście kosztów finansowania”. Produkty inwestycyjne oferowane przez grupę HRE od 2022 r. oparte były bowiem na trzymiesięcznej stopie WIBOR, powiększonej o dodatkową marżę, najczęściej 4,6 proc. A stopa WIBOR 3M... utrzymuje się na podobnym poziomie od września 2023 r., a wcześniej przez prawie półtora roku była wyższa. Z drugiej strony koszty finansowania grupy HRE rzeczywiście wzrosły, ale - jak wynika z informacji PB - ze względu na to, że wzrosło jej zadłużenie. W ostatnim dostępnym sprawozdaniu finansowym HREIT (za 2022 r.) można przeczytać: „Na podstawie zawartych umów Spółka jest zobowiązana do odkupu od udziałowców mniejszościowych udziałów w podmiotach realizujących projekty deweloperskie. (...) Spółka stanie się właścicielem tych udziałów po zapłacie całkowitej ceny sprzedaży. Wartość zobowiązania Spółki z powyższego tytułu na 31 grudnia 2022 r. wynosi 728,6 mln zł.” W sprawozdaniu wymienionych jest też 21 spółek z grupy HRE, których udziały HREIT sprzedał po to, by je później odkupić z premią dla inwestorów, wypłacaną kwartalnie w formie zaliczek równych umówionemu oprocentowaniu. Największe ze zobowiązań HREIT dotyczyło przy tym spółki Łódź Bałuty, w której aż 785 osobom deweloper miał wypłacić łącznie, bagatela, 86,7 mln zł. Na stronie internetowej grupy HRE można z kolei znaleźć informację, że ma „ponad 5,3 tys. zadowolonych inwestorów”, z którymi „rozliczyła 689 mln zł kapitału”. Z informacji PB wynika jednak, że większość – około 30 z prawie 50 projektów, na które zbierany był kapitał – pozostaje nierozliczona. Łączna kwota zobowiązań z tego tytułu na dziś to - według naszych źródeł - około 900 mln zł. Czyli dużo więcej niż dług, jaki HREIT miał na koniec 2022 r. (przypomnijmy – 728,6 mln zł). I to właśnie ten narastający dług oraz wynikająca z niego swego rodzaju "kumulacja" terminów wykupów w ostatnich kilku miesiącach sprawiły, że grupie HRE zabrakło pieniędzy na ich realizację, a ostatnio, na koniec czerwca 2024 r., także na zapłatę kwartalnych odsetek (łącznie wymagalne zobowiązania z tych tytułów to - według informacji PB - ponad 40 mln zł). Przy czym około 900 mln zł to nie wszystkie zobowiązania grupy HRE wobec inwestorów. W listopadzie 2023 r. wszedł w życie zakaz powszechnego oferowania objęcia udziałów w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością i deweloper kierowany przez Michała Sapotę musiał zmodyfikować ofertę. Spółki celowe zaczęły pożyczać pieniądze od inwestorów na okres dwóch lat (z kwartalną wypłatą odsetek), a pożyczki były zabezpieczane dwojako: zastawem rejestrowym na udziałach w spółkach i... poręczeniem HREIT, czyli firmy najbardziej zadłużonej w całej grupie. Z informacji PB wynika, że w okresie od listopada 2023 r. do dziś spółki z grupy HRE pożyczyły od inwestorów detalicznych dodatkowe kilkadziesiąt milionów złotych. A dlaczego piszemy o inwestorach „detalicznych”? Ponieważ okazuje się, że grupa HRE miała również inwestorów większych, bynajmniej nie detalicznych, którzy – zapewne ze względu na wolumen udostępnionego kapitału – mogli liczyć na niestandardowe warunki. Dość powiedzieć, że jeden z nich, przedsiębiorca działający w branży zabawek (a właściwie kontrolowane przez niego spółki), zainwestował... grubo ponad 100 mln zł. Do grupy dużych inwestorów zaliczyć można też kilku innych biznesmenów (a raczej ich firmy), a także podmioty związane z jednym z domów maklerskich oraz jednym z towarzystw funduszy inwestycyjnych. Ich łączne zaangażowanie - według naszych informacji - mocno przekracza 200 mln zł. Co oznacza, że ci duzi inwestorzy mogli liczyć na niestandardowe warunki? Grupa HRE oferowała im wyższe oprocentowanie (które dodatkowo można było negocjować) i lepsze zabezpieczenia. Lepsze, to znaczy? Z ustaleń PB, opartych m.in. na kwerendzie ksiąg wieczystych poszczególnych nieruchomości, wynika,że w przeciwieństwie do inwestorów detalicznych duzi inwestorzy byli zabezpieczani hipotekami bezpośrednio na nieruchomościach lub zastawami na większych pakietach udziałów w poszczególnych spółkach celowych (podczas gdy po kilkuset inwestorów detalicznych w każdej spółce zawsze posiadało udziały mniejszościowe). Z największym swym inwestorem grupa HRE podpisywała też umowy zwrotnego przeniesienia własności niektórych nieruchomości (czyli deweloper oddawał własność tych nieruchomości, zobowiązując się do ich odkupu). I w tym momencie warto wrócić do oświadczenia grupy HRE, które trafiło do PB, a dwa dni później do przedstawicieli sieci sprzedaży. Można w nim przeczytać, że celem restrukturyzacji HREIT ma być zaspokojenie udziałowców i pożyczkodawców spółek z grupy HRE „w 100 proc., zarówno w zakresie kapitału, jak i odsetek”. Temu zapewnieniu towarzyszy zastrzeżenie, że dojdzie do tego w odroczonych ratach, których harmonogram dopiero „zostanie ustalony w ramach propozycji układowych”. Firmujący oświadczenie Michał Sapota zapewnia przy tym, że „realizowane inwestycje deweloperskie, jak również zgromadzone przez grupę grunty pod zabudowę mieszkaniową stanowią majątek o wartości, która pozwoli zarówno rozliczyć się z wierzycielami objętymi układem częściowym w ramach PPU, jak i rozwijać działalność podstawową i zwiększać przepływy finansowe”. Brak konkretów, jak długo inwestorzy mieliby czekać na zwrot 100 proc. kapitału z odsetkami, powoduje, że choćby na grupie facebookowej „Poszkodowani przez HREIT (deweloper)”, która w ciągu kilku dni zwiększyła liczbę członków z 1,1 do 1,5 tys. osób, pojawiają się wpisy, że HREIT zapewne zaproponuje rozłożenie spłaty nawet na 10 lat. To niczym niepoparte pesymistyczne przypuszczenia. Ważniejsze jest to, że zapewnienia o możliwości spłaty 100 proc. kapitału z odsetkami - bez względu na termin - same w sobie mogą rodzić wątpliwości. Podstawowe źródła spłat inwestorów mogą być dwa: działalność deweloperska i sprzedaż nieruchomości. Prowadzenie budów bez ochrony przed wierzycielami (zgodnie z komunikatem grupy HRE część deweloperska ma nie zostać objęta restrukturyzacją) wydaje się jednak zadaniem trudnym. Szczególnie, że - jak ujawniliśmy w PB w listopadzie 2023 r. - już wtedy grupa HRE na poszczególnych projektach borykała się z ogromnymi opóźnieniami, rzędu nawet 2-3 lat. Michał Sapota uspokajał, że grupa nadrabia straty w zaawansowaniu budów, i przekonywał, że do już oddanych do użytkowania siedmiu projektów wkrótce dołączy cztery lub pięć. - Łącznie z tymi, które będą oddawane do użytkowania w trakcie 2024 r., będzie to piętnaście lub szesnaście projektów oddanych w pięć lat, co będzie dobrym wynikiem, niespotykanym w naszej branży w tak krótkim czasie od startu biznesu – oceniał Michał Sapota. Od jego słów minęło osiem miesięcy, a liczba oddanych do użytkowania projektów na stronie internetowej grupy HRE to wciąż siedem, a cztery „wkrótce zostaną przekazane mieszkańcom”. Z ustaleń PB wynika, że faktycznie kilka projektów jest na ukończeniu, i mogłyby być oddane mieszkańcom, gdyby nie to, że grupa HRE ma kłopot z uzyskaniem pozwolenia na ich użytkowanie ze względu na różne błędy i niedociągnięcia wykryte przez nadzór budowlany. Z kolei trwające przedsięwzięcia borykają się – jak wynika z naszych informacji – z takimi problemami, jak częste wymiany generalnych wykonawców czy kierowników budów. W tej sytuacji trudno sobie wyobrazić, żeby spółka w restrukturyzacji przyspieszyła z realizacją projektów. A nawet gdyby HREIT się to udało, to trzeba pamiętać, że firma musiałaby sprzedawać rekordową (w swojej skali) liczbę mieszkań, by pokryć koszty obsługi długu, które - jak wynika z naszych informacji – przekraczają 100 mln zł rocznie. I cały czas będą rosły, uwzględniając zapowiedzi grupy HRE o oddawaniu długów z odsetkami. Chyba że odsetki byłyby naliczane tylko do daty złożenia wniosku o PPU czy też daty jego otwarcia (tak bowiem bywało w przypadku innych firm, które się restrukturyzowały). Niestety w komunikacie HRE brak na ten temat informacji. Szybki i znaczący dopływ kapitału mogłaby przynieść sprzedaż części nieruchomości grupy HRE. I tu jednak pojawiają się kontrowersje. Niektórzy z inwestorów, którym udaje się dodzwonić do swych doradców, informują na forach i grupach internetowych, że dostają uspokajające informacje, jakoby wszystkie aktywa nieruchomościowe grupy HRE były warte około 2 mld zł. I to one mają pozwolić na spłatę wierzycieli w 100 proc. Kwota wydaje się jednak wątpliwa, i to z kilku względów. Po pierwsze - według naszych informacji - na zakup wszystkich aktywów nieruchomościowych grupa HRE wydała mniej niż 1 mld zł. Co prawda w przesłanym PB oświadczeniu Michał Sapota przekonuje, że nieruchomościowe aktywa grupy na przestrzeni kilku lat „znacząco zwiększyły swoją wartość”, ale czy aż tak znacząco? Po drugie – dużą część tych nieruchomości obciążają roszczenia nabywców mieszkań dotyczące wyodrębnienia na ich rzecz lokali, za które zapłacili całą cenę lub jej część (łącznie - według informacji PB - chodzi o kwotę, bagatela, kilkuset milionów złotych). Kupowanie działek od spółki, która właśnie utraciła płynność, jest też dla innych deweloperów ryzykowne – ze względu na kwestie reputacyjne, jak i groźbę tzw. skarg pauliańskich, czyli możliwych roszczeń o odwrócenie transakcji z powodu pokrzywdzenia wierzycieli. Z naszych informacji wynika, że kilku deweloperów w ostatnim czasie nie zdecydowało się na transakcje zakupu nieruchomości od grupy HRE właśnie z tych względów. Wreszcie trzeba też pamiętać, że kilka z tych nieruchomości - o czym już pisaliśmy – jest zabezpieczonych na rzecz dużych inwestorów, a kilka kolejnych w ogóle nie jest własnością grupy HRE ze względu na podpisane umowy zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Trudno sobie wyobrazić, by więksi inwestorzy byli zainteresowani zawieraniem jakiegokolwiek układu z HREIT. W kontekście działalności deweloperskiej grupy HRE jej szef zapewnia też, że „planowane PPU nie będzie miało wpływu na regulowanie przez spółkę zobowiązań wobec wykonawców i nabywców mieszkań”. Problem polega na tym, że – jak wynika z ustaleń PB – z regulowaniem zobowiązań wobec wykonawców, czyli firm budowlanych, a także m.in. architektów, już obecnie grupa HRE ma duże problemy. Trzeba przy tym zaznaczyć, że w przypadku wykonawców HREIT uznaje dużą część wierzytelności za sporną. Ewentualne otwarcie PPU w wersji nieobejmującej części deweloperskiej działalności grupy HRE oznacza, że wszyscy wierzyciele "deweloperscy" będą mogli prowadzić działania windykacyjne. Tymczasem oświadczenie HREIT kończy się puentą, że otwarcie PPU „pomoże grupie uporządkować kwestie związane z finansowaniem jej bieżącej działalności operacyjnej, zachować płynność finansową i umożliwi realizację założonego planu biznesowego”. Być może w złożonym właśnie wniosku restrukturyzacyjnym HREIT wyjaśni, na czym konkretnie opiera te twierdzenia i jak chce ominąć wszystkie rafy, które opisaliśmy.