Hamowanie na rynku mieszkaniowym

Według wstępnych szacunków firmy JLL w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 9,8 tys. mieszkań, o prawie 11 proc. mniej niż w pierwszych trzech miesiącach, kiedy notowany był 23-proc. spadek. Do oferty weszło w tym czasie 15,1 tys. lokali, o 9,5 proc. mniej kwartał do kwartału. Na koniec czerwca w ofercie deweloperów w sześciu aglomeracjach było 48,3 tys. lokali, o prawie 14 proc. więcej w stosunku do końca marca. Obserwowane przez JLL ceny mieszkań, które pozostały w ofercie na koniec kwartału, dalej rosły. Czytaj więcej Zbliża się rewolucja w myśleniu o wycenie nieruchomości. Świadectwo pokaże, ile będzie kosztować nas eksploatacja. Rynek mieszkaniowy bez kroplówki Aleksandra Gawrońska, szefowa działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, zaznacza, że znaleźliśmy się w dawno nie widzianej sytuacji – konsumenci „od zawsze” mogli korzystać z programów wsparcia zakupów, a lata bez rządowych programów przypadały na okres zerowych stóp procentowych. Tymczasem z końcem 2023 r. program „Bezpieczny kredyt” wygasł, ale rynek nastawiał się na dość szybkie wprowadzenie następcy – programu „Na start”. Stąd spadki sprzedaży w I i II kwartale br. Kupowali głównie ci, którzy obawiali się, że wprowadzony w wakacje lub tuż po nich program wywoła kolejną falę zwyżek cen. Przypomnijmy, że w kwietniu pojawił się projekt ustawy, ale później było już tylko gorzej – koalicjanci nie kryli braku porozumienia, a niedawno minister rozwoju przyznał, że program mógłby wejść w życie najszybciej z początkiem 2025 r. Jak zaznacza Gawrońska, z tego powodu sprzedaż w III kwartale powinna być równie słaba, a nawet gorsza niż w okresie kwiecień–czerwiec. – Grupa konsumentów, która jest programem dopłat bezpośrednio zainteresowana, weszła w tryb oczekiwania i obserwowania, co przyniosą kolejne miesiące. Dla pozostałych nabywców kredyt dalej jest drogi – mówi Gawrońska. – Rynek jest po prostu w zawieszeniu – to jest w tej chwili główne przesłanie. Dodatkowo zaczął się sezon wakacyjny, urlopowy, co istotne także dla parlamentarzystów – a przecież projekt ustawy o programie „Na start” musi przejść całą ścieżkę legislacyjną. Zatem III kwartał pod względem sprzedaży może być wobec II kwartału stabilny lub nawet słabszy. Dopiero w końcówce roku są szanse na to, że sprzedaż wzrośnie, o ile będzie wiara w deklaracje polityków co do tego, że program dopłat wejdzie w życie od początku 2025 r. Wtedy zobaczymy większy ruch w biurach sprzedaży, wyjście przez deweloperów z ofertami umów rezerwacyjnych na poczet kredytu „Na start” – dodaje. Zwraca uwagę, że 175 tys. zapowiadanych dotowanych pożyczek (75 tys. w 2025 r. i po 50 tys. w dwóch kolejnych) to jest to dość sporo wobec programu „Rodzina na swoim”, który przełożył się na 200 tys. kredytów w ciągu kilku lat, oraz 100 tys. „Mieszkanie dla młodych”. – Program „Na start”, jeśli wejdzie w życie, będzie miał istotny wpływ na rynek w latach 2025–2027 – mówi Gawrońska. Czytaj więcej Budujące osiedla firmy przewidują stabilizację cen. Liczą się też z mniejszą sprzedażą mieszkań – wynika z indeksu nastrojów deweloperów opracowanego przez portal Tabelaofert.pl. Deweloperzy trzymają ceny, ale dają inne promocje Czy spowolnienie obrotów w II półroczu może przełożyć się na korzystniejsze dla klientów ceny? Szczególnie w Łodzi czy Poznaniu, gdzie wskaźnik wyprzedaży oferty to odpowiednio pięć–siedem kwartałów, tak dużo budynków tam postawiono. Dość powiedzieć, że Łódź jest na drugim miejscu za Warszawą pod względem dostępnej oferty. Jak wynika z analiz JLL, średnie ceny mieszkań pozostających na koniec II kwartału w ofercie były wyższe niż na koniec I kwartału. W Warszawie o 5 proc. i sięgnęły 18,2 tys. zł za mkw., w najtańszej Łodzi o 4,6 proc., do 11,4 tys. Tylko Poznań zanotował kosmetyczny spadek, o 0,7 proc., do 13 tys. zł. – Kiedy patrzymy na średnie ceny mieszkań, które są w ofercie, to nie widzimy spadku poza Poznaniem, gdzie jest minimalna korekta – dlatego że do sprzedaży trafiła po prostu duża pula nieco tańszych projektów, co miało wpływ na średnią cenę. Na pozostałych rynkach mieszkania wprowadzone w II kwartale do oferty były dość drogie – w Warszawie czy Trójmieście z wyższej półki – albo wyceniane podobnie jak w I kwartale. To nie do końca oddaje sytuację rynkową. Warto też patrzeć na to, co dzieje się z cenami mieszkań sprzedanych. One również idą w górę, ale są na nieco niższym poziomie niż ceny mieszkań w ofercie – mówi Gawrońska. Dodaje, że deweloperzy stosują promocje i upusty, i w III kwartale może się to nasilić. – Promocje i upusty pojawiają się, ale nie do końca widzimy to w średnich cenach, bo obejmują one miejsca postojowe, komórki lokatorskie, pokrycie kosztów aktu notarialnego itp. Sama cena mieszkania rzadko jest obniżana – mówi Gawrońska. – W Łodzi tempo wyprzedaży robi się niepokojąco długie. To może powodować, że pojawią się nieco większe promocje, bo jeśli klientów nie ma, inwestycja nie może być realizowana z wpłat i trzeba zaciągnąć kredyt, co pogarsza rentowność projektu. Jak zwykle duże firmy poradzą sobie lepiej, bo mają finansowanie na taki przejściowy czas. Trudniej mają mniejsi gracze. Ale to nie znaczy, że Łódź czeka jakieś tąpnięcie cenowe – dodaje. Program „Na start” w Sejmie po wakacjach? Minister rozwoju Krzysztof Paszyk zapowiedział, że program „Na start” najpóźniej po wakacjach trafi do Sejmu, a w ciągu dwóch tygodni ma zostać przedstawiony projekt ustawy zwiększającej podaż – przez udostępnienie pod mieszkaniówkę gruntów z zasobu Skarbu Państwa.