Tansze hipoteki na horyzoncie Czekajacy na przeom moga sie przeliczyc

Bliżej niż dalej – tak można podsumować najnowsze oczekiwaniadotyczące terminów obniżek stóp procentowych. Spodziewający się cenowej rewolucjiw kredytach hipotecznych mogą się jednak rozczarować. Sprawdziliśmy kilka scenariuszy. / Shutterstock Jeszcze kilka miesięcy temu wielu ekonomistów, śledzącychrozwój sytuacji w polityce pieniężnej, spodziewało się, że do końca co najmniej2025 r. stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. Oczekiwania uległyjednak znaczącym zmianom. "Retoryka RPP uległa wyraźnemu złagodzeniu i po razpierwszy od dawna można powiedzieć, że obniżki stóp NBP się przybliżają, anie oddalają . Wystarczającą przesłanką do wznowienia redukcji stóp ma jużbyć samo wejście inflacji w trend spadkowy, co sugeruje, że pierwszy kroknastąpi między marcem a lipcem 2025" – pisali wostatnim raporcie analitycy PKO Banku Polskiego . Nie brakuje głosów, że cięcia stóp procentowych będąnastępować szybko. „W bazowym scenariuszu makroekonomicznym BNP Paribas BPzakłada jednak, że referencyjna stopa procentowa w Polsce do końca 2025 r.spadnie do 4,0 proc. z 5,75 proc. obecnie ” – to jeden z przykładówodważnych prognoz analityków. W wypowiedzidla PAP główny ekonomista tego banku Michał Dybuła wskazał, że możliwyjest również bardziej optymistyczny scenariusz. Czekający „na ławce” potencjalni kredytobiorcy hipoteczni,których dziś zniechęca cena pieniądza, mogą poczuć powiew nadziei. Przypomnijmy,że obecnie komercyjne kredytyna cele mieszkaniowe należą do najdroższych w Europie . Jak wskazywaliśmy nałamach Bankier.pl, jeśli wziąć pod uwagę wyłącznie Unię Europejską, Polska przewodziw niechlubnym zestawieniu. Bankier.pl Co mogą zmienić obniżki stóp procentowych? Licząc na poprawę dostępności hipotek łatwo zapomnieć o tym,jak prezentuje się punkt wyjścia. Spadek stóp procentowych nawet o 1,75 pp. nieoznacza rewolucyjnych zmian w wysokości raty kredytu. Spójrzmy na przykład. Jeśli zaciągamy kredyt na 25 lat na500 tys. zł, to rata hipoteki z marżą 2,3 pp. (średnia dla kredytów zoprocentowaniem zmiennym) spada z dzisiejszych 3900 zł do ok. 3350 zł. Tosporo, ale kredytobiorcy w latach 2020-2021 płacili przy takich samychwarunkach ok. 2250 zł miesięcznie. Poniżej prezentujemy porównanie raty równej dla kilkuscenariuszy: Wartości z czasów rekordowo niskich stópprocentowych (do jesieni 2021 r.). Obecne parametry dla kredytu opartego na WIBOR3M z marżą 2,3 pp. Symulacje dla takiego kredytu, gdy nastąpią obniżkistóp o 0,25 pp., 0,50 pp., 0,75 pp., 1 pp. i 1,75 pp. od dzisiejszego poziomu(przy założeniu przeniesienia obniżek w pełni na poziom wskaźnika). Porównanie wysokości raty równej dla nowego kredytu na 25 lat, WIBOR 3M plus marża 2,3 pp. Kwota kredytu Wysokość raty równej Historyczne minimum (WIBOR 3M 0,21%) Obecnie (WIBOR 3M 5,85%) Scenariusz 1 – obniżka stóp o 0,25 pp. Scenariusz 2 – obniżka stóp o 0,50 pp. Scenariusz 3 – obniżka stóp o 0,75 pp. Scenariusz 4 – obniżka stóp o 1,00 pp. Scenariusz 5 – obniżka stóp o 1,75 pp. 200 000 zł 898 zł 1 564 zł 1 530 zł 1 498 zł 1 465 zł 1 433 zł 1 338 zł 250 000 zł 1 123 zł 1 954 zł 1 913 zł 1 872 zł 1 831 zł 1 791 zł 1 672 zł 300 000 zł 1 347 zł 2 345 zł 2 296 zł 2 246 zł 2 197 zł 2 149 zł 2 007 zł 350 000 zł 1 572 zł 2 736 zł 2 678 zł 2 621 zł 2 564 zł 2 507 zł 2 341 zł 400 000 zł 1 796 zł 3 127 zł 3 061 zł 2 995 zł 2 930 zł 2 866 zł 2 676 zł 450 000 zł 2 021 zł 3 518 zł 3 443 zł 3 369 zł 3 296 zł 3 224 zł 3 010 zł 500 000 zł 2 246 zł 3 909 zł 3 826 zł 3 744 zł 3 662 zł 3 582 zł 3 345 zł 550 000 zł 2 470 zł 4 300 zł 4 209 zł 4 118 zł 4 029 zł 3 940 zł 3 679 zł 600 000 zł 2 695 zł 4 691 zł 4 591 zł 4 493 zł 4 395 zł 4 298 zł 4 014 zł 650 000 zł 2 919 zł 5 082 zł 4 974 zł 4 867 zł 4 761 zł 4 656 zł 4 348 zł 700 000 zł 3 144 zł 5 472 zł 5 356 zł 5 241 zł 5 127 zł 5 015 zł 4 683 zł 750 000 zł 3 368 zł 5 863 zł 5 739 zł 5 616 zł 5 494 zł 5 373 zł 5 017 zł 800 000 zł 3 593 zł 6 254 zł 6 122 zł 5 990 zł 5 860 zł 5 731 zł 5 352 zł 850 000 zł 3 818 zł 6 645 zł 6 504 zł 6 365 zł 6 226 zł 6 089 zł 5 686 zł 900 000 zł 4 042 zł 7 036 zł 6 887 zł 6 739 zł 6 592 zł 6 447 zł 6 021 zł 950 000 zł 4 267 zł 7 427 zł 7 269 zł 7 113 zł 6 959 zł 6 806 zł 6 355 zł 1 000 000 zł 4 491 zł 7 818 zł 7 652 zł 7 488 zł 7 325 zł 7 164 zł 6 690 zł Źródło: Bankier.pl. Pierwsze kroki w obniżaniu stóp procentowych będą niemalniezauważalne dla portfela kredytobiorców. Rata dla milionowego kredytu spadniewówczas o 165 zł, dla zobowiązania na 0,5 mln zł – o 83 zł. Jeśli mówimy oobecnych kredytobiorcach, to warto dodać zastrzeżenie – w ostatnich 3 latach wnowej sprzedaży dominowały (bardziej lub mniej zdecydowanie) kredyty z okresowostałym oprocentowaniem. Obniżka stóp nie wpłynie w żaden sposób na raty takichzobowiązań. Czy będzie w końcu łatwiej o kredyt? Po zakończeniu programu „Bezpieczny kredyt 2 procent” narynku pozostali przede wszystkim kredytobiorcyo wyższych dochodach i dysponujący znaczącym zasobem gotówki . „Zdolnośćkredytowa jest zdecydowania lepsza niż 2 lata temu, ale dalej przez wysokieoprocentowanie osoby z najniższą krajową marzenia o zakupie własnejnieruchomości muszą odłożyć na późniejszy okres” – wskazywał Łukasz Sroczyński,ekspert finansowy i pośrednik kredytu hipotecznego. Lekkie obniżki stóp procentowych nie zmienią radykalniesytuacji. Wprawdzie zdolność kredytowa oceniana jest różnie przez różne banki,a oprocentowanie kredytu to tylko jeden z czynników mających wpływ na szacunkikredytodawców, ale można pokusić się o bardzo uproszczoną ilustrację. Przyjmijmy, że bank zakłada, iż relacja raty kredytu do dochoduklienta nie może przekraczać 40 procent. To dość konserwatywne założenie, alejednocześnie pomijające wszelkie inne uwarunkowania (inne kredyty, obciążeniadochodu, koszty utrzymania, bufory narzucane przez nadzór itp.). Spójrzmy naszacunki minimalnego dochodu, który byłby w tak uproszczonej sytuacji wystarczającydo przyznania kredytu. Porównanie teoretycznego wymaganego dochodu (relacja raty do dochodu 40 proc.) dla 25-letniego kredytu z ratą równą, dla różnych poziomów oprocentowania Kwota kredytu Wysokość dochodu, przy którym wskaźnik DSTI będzie równy 40 procent Historyczne minimum (WIBOR 3M 0,21%) Obecnie (WIBOR 3M 5,85%) Scenariusz 1 – obniżka stóp o 0,25 pp. Scenariusz 2 – obniżka stóp o 0,50 pp. Scenariusz 3 – obniżka stóp o 0,75 pp. Scenariusz 4 – obniżka stóp o 1,00 pp. Scenariusz 5 – obniżka stóp o 1,75 pp. 400 000 zł 4 491 zł 7 818 zł 7 652 zł 7 488 zł 7 325 zł 7 164 zł 6 690 zł 500 000 zł 5 614 zł 9 772 zł 9 565 zł 9 360 zł 9 156 zł 8 955 zł 8 362 zł 600 000 zł 6 737 zł 11 727 zł 11 478 zł 11 232 zł 10 987 zł 10 746 zł 10 035 zł 700 000 zł 7 860 zł 13 681 zł 13 391 zł 13 104 zł 12 819 zł 12 537 zł 11 707 zł 800 000 zł 8 982 zł 15 636 zł 15 304 zł 14 976 zł 14 650 zł 14 328 zł 13 379 zł 900 000 zł 10 105 zł 17 590 zł 17 217 zł 16 847 zł 16 481 zł 16 118 zł 15 052 zł 1 000 000 zł 11 228 zł 19 544 zł 19 130 zł 18 719 zł 18 312 zł 17 909 zł 16 724 zł Źródło: Bankier.pl. Przykładowo, na 500 tys. zł finansowania konieczne byłobydziś wylegitymowanie się dochodem na poziomie 9,7 tys. zł. Po obniżce oprocentowaniao 0,25 pp. próg ten spadłby do 9,5 tys. zł, a po cięciu stóp o 1 pp. – do 8,9 tys.zł. Te bardzo ułomne porównania warto potraktować jakoostrzeżenie przed rozbudzaniem oczekiwań na „tani kredyt”. Od punktu, który częśćkredytobiorców pamięta sprzed 3-4 lat dzieli nas daleka droga. Źródło: