Ronson idzie mocniej w Polske

Ronson, notowany kiedyś na GPW deweloper, działa dziś głównie w Warszawie. Na koniec III kw. 2024 r. miał w ofercie 808 mieszkań, z czego ponad 70 proc. znajdowało się w stolicy. Choć stołeczne zasoby będą nadal odgrywać kluczową rolę w jego strategii, chciałby wzmocnić pozycję także w miastach regionalnych, zwłaszcza w Poznaniu i we Wrocławiu, gdzie ma obecnie w sprzedaży odpowiednio 42 i 34 lokale. - Firmy, które mają oferty zróżnicowane cenowo i geograficznie, są na wygranej pozycji. Jeśli w jednej lokalizacji idzie im gorzej, to nadrabiają w drugiej. Dlatego planujemy wzmocnić się w innych regionach i szukamy gruntów pod budowę. We Wrocławiu kupiliśmy ostatnio działkę przy ul. Sobieskiego i wracamy z pełną mocą na ten rynek. Rozglądamy się także za gruntami w Poznaniu. Rocznie na działki znajdujące się w różnych regionach Polski chcielibyśmy przeznaczać około 100 mln zł. Jeśli chodzi o Kraków, to jest on ciekawy, ale dla firm które już są obecne w tym mieście. Trudno jest tam znaleźć teren pod nowe, duże przedsięwzięcie. Skupiamy się więc na rozbudowie terenów w miastach, gdzie realizowaliśmy już inwestycje – mówi Andrzej Gutowski, dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development. Menedżer uważa, że nie ma obecnie na rynku czegoś takiego, jak atrakcyjny teren w dobrej cenie. - Jeżeli pojawia się opcja zakupu czegoś taniego, to zazwyczaj jest to inwestycja obarczona zbyt dużym ryzykiem i dotyczy gruntów nieuzbrojonych, bez miejskich planów zagospodarowania przestrzennego albo nieciekawie zlokalizowanych – mówi Andrzej Gutowski. Tłumaczy, że działek położonych w pobliżu zabudowy mieszkaniowej jest jak na lekarstwo, a ich ceny są bardzo wysokie. Spółki poszukują więc alternatywnych sposobów na pozyskanie terenów pod inwestycje. - Na rynku dochodzi do zakupów działek np. z biurowcami albo innymi zabudowaniami do wyburzenia. Odbywają się również transakcje pod ustawę lex deweloper, na podstawie której można zmienić plan zagospodarowania przestrzennego. Będzie obowiązywać do stycznia 2026 r. W Warszawie w tej procedurze powstaje obecnie kilkadziesiąt inwestycji. Sami na Ursusie procedujemy duży projekt w formule lex deweloper. Inwestycją towarzyszącą jest szkoła dla 645 uczniów, którą przekażemy na rzecz dzielnicy. Realizacja takich projektów jest bardzo czasochłonna, kosztowna i wymaga wielostronnych uzgodnień z wieloma urzędami - mówi Andrzej Gutowski. Andrzej Gutowski uważa, że do tego, by rynek mieszkaniowy rozwijał się zdrowo, konieczne jest usprawnienie procedur administracyjnych, skrócenie czasu oczekiwania na pozwolenia na budowę i zwiększenie dostępności gruntów. - Obecnie od zakupu działki do uruchomienia inwestycji mija nawet cztery, pięć lat. W tym czasie ponosimy koszty. Jakiś czas temu kupiliśmy na Białołęce kilka gruntów. Dla jednego z nich mamy już pozwolenie na budowę. Jednak należy pamiętać, że w międzyczasie często pojawiają się wnioski i uwagi innych podmiotów. To naturalny proces, który wydłuży czas inwestycji, często o co najmniej rok – mówi Andrzej Gutowski. Ubolewa jednocześnie nad tym, że w Polsce wciąż pokutuje przekonanie, że deweloperzy w trzy miesiące od zakupu działki mogą ruszać z budową. - Grunty są często położone w miejscach bez dostępu do dróg dojazdowych, sieci przesyłowych czy kanalizacji, co sprawia, że przygotowanie ich do inwestycji wymaga czasu i odpowiednich działań. Projektowanie, uzgadnianie i dobudowanie takiej infrastruktury trwa miesiącami, a nawet latami. Warto też podkreślić, że procesy konsultacyjne w instytucjach miejskich stały się bardzo żmudne i skomplikowane ze względu na ograniczony sposób komunikacji na linii deweloper-urząd. Obecnie kontakt z urzędnikiem odbywa się głównie drogą mejlową lub - znacznie rzadziej - telefoniczną. Popularna niegdyś rozmowa w cztery oczy w zasadzie już nie występuje – mówi Andrzej Gutowski. W przyszłość patrzy jednak z optymizmem, choć nie ma wątpliwości, że do planów należy obecnie podchodzić z dużą rozwagą. - Ostatnie dwa lata pokazały, że sytuacja na rynku zmienia się bardzo dynamicznie. Górka może szybko przejść w kryzys, ale też z drugiej strony słaby okres sprzedażowy może nagle przerodzić się w dynamicznie prowadzoną sprzedaż. Mamy nadzieję, że w połowie 2025 r. czeka nas pierwsza runda obniżek stóp procentowych. Na początku będzie niewielka, o 0,5 proc., jednak spowoduje, że część klientów ponownie ruszy na zakupy – mówi Andrzej Gutowski. Obecnie ok. 40 proc. klientów Ronsona to osoby z gotówką. Średnia wartość mieszkania sprzedawanego przez spółkę wynosi 700 tys. zł. - W tej cenie można kupić przeważnie nieruchomość o powierzchni ok. 40 m kw. z dwoma pokojami. Jeszcze do niedawna to właśnie „dwójki” schodziły jako pierwsze. Teraz więcej osób skłania się ku zakupom większych nieruchomości. Na warszawskim Mokotowie mamy sprzedane w większości „czwórki” w średniej cenie 1,4 mln zł – mówi Andrzej Gutowski. Dywersyfikacja geograficzna w Polsce jest domeną największych firm deweloperskich, z notowanymi na GPW na czele. Rynkowym prymusem jest pod tym względem Murapol z siedemnastoma lokalizacjami inwestycji mieszkaniowych. W każdej formie inwestycji zalecana jest dywersyfikacja i nie inaczej jest z przedsięwzięciami deweloperskimi. Odgrywa ona znaczącą rolę w każdych warunkach gospodarczych, natomiast w okresach spowolnienia koniunkturalnego jest wentylem bezpieczeństwa, redukującym ryzyko operacyjne pojawiające się na lokalnych rynkach. Intensywność hamowania koniunktury w poszczególnych regionach kraju może się znacząco różnić, więc spadek kontraktacji w jednej lokalizacji może być równoważony lepszymi wynikami sprzedaży w innej. Polski rynek mieszkaniowy charakteryzuje się znacznym rozproszeniem, a popyt i podaż nie skupiają się wyłącznie na największych aglomeracjach. W 2023 r. aż 55 proc. wszystkich oddanych przez deweloperów lokali znajdowało się poza głównymi ośrodkami, którymi są Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź czy Trójmiasto. Z naszych danych wynika ponadto, że mniejsze rynki, jak Lublin, Szczecin, Bydgoszcz, Rzeszów, Kielce i Białystok, zyskują coraz większe zainteresowanie deweloperów, osiągając poziom inwestycji i cen zbliżony do największych miast. Za część wprowadzeń w tych miastach odpowiadają podmioty działające lokalnie, ale możemy spodziewać się, że coraz częściej będą to także firmy deweloperskie o zasięgu ogólnopolskim. Przemawia za tym złożona sytuacja w największych miastach. W 2024 r. przewaga podaży nad popytem spowodowała, że na początku grudnia liczba mieszkań w ofercie deweloperów na siedmiu głównych rynkach wzrosła do rekordowych 56 tys. Równocześnie czas wyprzedaży oferty wzrósł z około trzech kwartałów na początku roku do 5,5 kwartału w listopadzie. To oznacza, że mieszkania w tych lokalizacjach będą się sprzedawały stosunkowo dłużej i w warunkach większej konkurencji. Deweloperzy operujący wyłącznie w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Wrocław, są mniej narażeni na ryzyko niż ci skoncentrowani na mniejszych miejscowościach. W metropoliach rynek jest bardziej dynamiczny, a popyt stabilniejszy. Jednak również tam mogą wystąpić wyzwania, takie jak ograniczenia planistyczne, zmiany regulacji prawnych czy zmieniające się oczekiwania klientów. W ostatnich miesiącach zauważalny jest spadek cen mieszkań w Łodzi, głównie z powodu malejącego popytu oraz zwiększonej podaży. Dla kontrastu, w Trójmieście ceny wykazują delikatny wzrost, co może być efektem utrzymującego się zainteresowania inwestorów i dynamicznego rozwoju gospodarczego regionu. W mniejszych miastach lokalni deweloperzy często cieszą się większym zaufaniem mieszkańców, którzy wolą korzystać z usług znanych i sprawdzonych wykonawców. Taka sytuacja daje im przewagę konkurencyjną. Jednocześnie rynki te, zdominowane przez starsze budynki, stwarzają szansę na realizację nowoczesnych inwestycji przy relatywnie mniejszej konkurencji. Warto jednak pamiętać, że są one bardziej podatne na zmiany demograficzne i ekonomiczne, co sprawia, że przed podjęciem decyzji o wejściu na nowy rynek konieczna jest szczegółowa analiza jego potencjału.