Norweski megafundusz aktywny na rynku nieruchomosci. Ich wartosc w Polsce to juz 800 mln z

W ostatnich miesiącach największy na świecie funduszmajątkowy kontrolowany przez Norwegię ogłosił kilka znaczących inwestycjina rynku nieruchomości. Czy to oznacza, że Norwegowie spodziewają się odwilży wraz z cięciami stóp? W Polsce jego inwestycje w nieruchomości sięgająokoło 800 mln zł. fot. Charles Platiau / / Reuters Ostatnimi czasy zwroty z portfela nieruchomości norweskiegofunduszu majątkowego nie były zadowalające. W 2023 r. zwrot z inwestycji wnieruchomości nienotowane na giełdzie przyniósł 12,4 proc. straty. W 2022 r.wynik ten wyniósł zaledwie 0,1 proc. Nastąpiło to jednak po roku 2021, kiedyfundusz na tej klasie aktywów pochwalił się stopą zwrotu rzędu 13,6 proc. W pierwszej połowie 2024 r. stopa zwrotu dalej była ujemna iwyniosła -1 proc. W ostatnio zaraportowanym trzecim kwartale bieżącego rokuzwrot jednak już był dodatni i wyniósł 0,8 procent. Od jego zakończenia funduszpoinformował także o kilku dużych inwestycjach w portfel nieruchomości, o którychpóźniej. Jak megafundusz inwestuje w nieruchomości? Rządowy Globalny Fundusz Emerytalny powstał na bazie ustawyz 1990 r. Pierwsza wpłata rządu nastąpiła w 1996 r. Jednak w portfel nieruchomościzaczął inwestować dopiero 2010 r. poprzezzakup udziałów w Regent Street w Wielkiej Brytanii. W 2011 doszły inwestycje wr Europie Kontynentalnej, a w 2013 r. fundusz otworzył się na USA. Zobacz także Postaw pierwsze kroki ku bezpiecznym inwestycjom — przeczytaj nasz poradnik o Obligacjach Skarbowych! W swoim portfolio zarządzający funduszem koncentrują się na biurachi nieruchomościach handlowych w takich miastach jak: Londynie, Paryżu,Berlinie, Nowym Jorku, Bostonie, Waszyngtonie, San Francisco, Tokio i Zurych,tylko w prestiżowych lokalizacjach. Ponadto od 2012 r. inwestują także wnieruchomości logistyczne w Europie i USA. Na koniec 2023 r. największe inwestycjehandlowe i biurowe dotyczyły Paryża (21,8 proc.) oraz Londynu (20,5 proc.). nbim.no Zysk z inwestycji w nieruchomości nienotowane na giełdziezależy od dochodów z wynajmu, kosztów operacyjnych, zmian wartościnieruchomości i zadłużenia, wahań kursów walutowych oraz kosztów transakcyjnychzwiązanych z zakupem nieruchomości. Według ostatnich danych z połowy 2024 r.wartość inwestycji w nieruchomości wyniosła ponad 307 mld koron norweskich (ok.28,7 mld dolarów) i odpowiadała za 1,7 proc. wartości aktywów całego funduszu. Największą wartość miał portfel 453 nieruchomości w USAwyceniony na około 14 mld dol., dalej były Wielka Brytania (216 inwestycji owartości 5,5 mld dol) i Francja (55 inwestycji wartych 4,6 mld dol.). Geograficzniejest podzielony niemal równo między USA i Europę. Inwestycje w Polsce miały wartość ok. 203 mln dolarów (ok. 800 mln zł) iobejmowały po 50 proc. udziałów w 28 lokalizacjach (Wrocław, Poznań, Błonie,Piotrków Trybunalski) powierzchni magazynowych i centrów logistycznychprowadzonych przez firmę Prologis, globalnego partnera funduszu w zakresieinwestycji w tego typu nieruchomości. Zgodnie z mandatem udzielonym zarządzającym przez norweskie ministerstwofinansów inwestycje w nienotowane nieruchomości nie mogą przekroczyć 7 proc. wartościaktywów całego funduszu. W przeszłości próg był mniejszy, bo wynosił 5 proc.,ale też nigdy nie przekroczył 3 proc. Wartojednak pamiętać, że fundusz ma ekspozycję także na rynek nieruchomości poprzez notowanena giełdach REITY i spółki z branży nieruchomości . Wartość tych inwestycji na30 czerwca wynosiła 329 mld koron, czyli ponad 30 mld dolarów, była więcwiększa niż tych nienotowanych. Raport NBIM W celu inwestycji na rynku nieruchomości fundusz tworzy w poszczególnychkrajach spółki zależne, które nabywają udziały lub całość praw własności. W 2014 r. wyodrębniono nawet oddzielną jednostkę pod nazwą Norges Bank Real EstateManagement do zarządzania portfelem nieruchomości, jednak w 2019 r. włączono ją z powrotem struktury funduszu majątkowego. Większe inwestycje w Paryżu, Londynie i Dolinie Krzemowej Jak wspomniałem na początku, w ostatnich miesiącach fundusz poinformowało kilku nowych inwestycjach na rynku nieruchomości biurowych i handlowych,czego od dłuższego czasu nie robił. W 2023 r. tylko raz informował o nabyciu 45proc. udziałów w bostońskiej nieruchomości i projekcie inwestycyjnym, za którezapłacił 213 mln dolarów, ale jednocześnie sprzedał kupioną w 2011 r. nieruchomośćw Paryżu za ponad 65 mln euro. Pod koniec listopada 2023 r. pojawiła sięinformacja o zakupach udziałów w centrum handlowo-rozrywkowym Meadowhall w Wlk.Brytanii za 360 mln funtów. Do informacji o większych inwestycjach musieliśmy czekać do końcawrześnia br., kiedy zakomunikowano o zakupie 65 proc, udziałów w nieruchomościLes Ateliers Gaité o powierzchni 12,5 m2, położonej w centrum Paryża, za 112,1mln euro, co implikuje cenę za metr kwadratowy na poziomie 13,8 tys. euro. Według branżowychmediów , inwestycja ma zapewniać rentowność na poziomie 6 proc. Miesiąc później, czyli pod koniec października funduszpoinformował, że nabył 97,7 proc. udziałów w nieruchomości biurowej przy MenloPark w San Francisco za cenę 217 mln dolarów. W kwietniu firma JLLuznała Sand Hill Road w Menlo Park za najdroższą ulicę w całych Stanach podwzględem ceny za wynajem powierzchni biurowej, ze średnim czynszem wynoszącym 1800dolarów za m2. Lokalizacja jest uważana za „epicentrum szybko rozwijającego sięprzemysłu AI” a swoje siedziby i biura mają tam znane firm venture capital iprivate equity jak: Blackstone, Sequoia Capital, czy Andreessen Horowitz. Z kolei 9 listopada przekazano, że Norwedzy kupują kolejne 10proc. udziałów w The Pollen Estate, położonym w londyńskim West Endzie za 81mln funtów, co wyceniło nieruchomość na 794 mln funtów, w której udziałyfunduszu to już 68 proc. Najbardziej znane ulice w obrębie nieruchomości toSavile Row, kojarzona z tradycyjnego krawiectwa oraz Cork Street, która odkońca XIX wieku jest znana ze swojej kolekcji galerii sztuki współczesnej. Czy idzie odwilż na rynku nieruchomości komercyjnych? Być może tak jest, zwłaszcza biorąc pod uwagę rozpoczęty wEuropie i USA proces cięcia stóp procentowych, na które wysokość, fundusz w kolejnychraportach kwartalnych powoływał się za każdym razem, gdy pokazywał straty zportfela nieruchomości. Aktywność zarządzających w liczbie nowych inwestycji wportfelu jest jednak widoczna z roku na rok, a głośne transakcje zdają się byćtylko wisienką na ich transakcyjnym torcie, choć niewątpliwie perspektywy zdająsię być coraz lepsze. Stopy procentowe wykazują spadkowy trend, co zwiększa przewidywalność kosztów zadłużenia. Zakłócenia pandemiczne ustępują, a popyt na logistykę wraca do historycznego tempa wzrostu. Użytkowanie biur globalnie się poprawiło, a w USA i Europie powroty do biur stały się normą. Stabilizacja makroekonomiczna otwiera nowe możliwości dla inwestorów i najemców. Zarządzający nieruchomościami w norweskim funduszu w swojejanalizie pt. „Czynniki odpowiadające za zwroty z nieruchomości notowanych inienotowanych”, napisali, że zarówno nieruchomości notowane (np. REITy), jak inienotowane, oferują lepszą ochronę przed ryzykiem inflacji niż cały rynekakcji. Ponadto wskazali, że nieruchomości mogą poprawiać stosunek ryzyka dozwrotu w zdywersyfikowanym portfelu akcji i obligacji. Generalnie zarządzający podkreślają znaczenie nieruchomościjako strategicznej klasy aktywów dla inwestorów długoterminowych, zwłaszcza wkontekście ochrony przed inflacją i zwiększenia stabilności portfela w różnychcyklach gospodarczych. Zresztą analiza oczekiwanych przepływów pieniężnych, realnejstopy procentowej, oczekiwanej premii za ryzyko i wpływu inflacji, stała za fundamentalnądecyzją blisko 15 lat temu, o wejściu na rynek globalnych nieruchomości, które uznanoza idealną klasę aktywów dla długoterminowego funduszu, bez stałych zobowiązań,którego celem jest wzrost zgodny z tempem rozwoju światowej gospodarki. Patrząc jak niewielki procent całego portfela funduszu o wartości 19,4 bln koron (ok. 1,75 bln dol.) stanowią nieruchomości, nawet biorąc pod uwagę notowane REIT-y, wydaje się, że ostrożnie podchodzą do swoich wniosków, albo po prostu świetnie wykorzystują moment, jaki na rynku akcji, zwłaszcza w USA, trwa już od kilku dekad. Źródło: