Mamy najdrozsze kredyty mieszkaniowe w Europie. Banki sie tumacza

Jednak polscy klienci płacą za więcej również w porównaniu z innymi państwami Europy Środkowo-Wschodniej, takimi jak Czechy, Rumunia czy Węgry. Oprocentowanie jest u nas większe, niż wynikałoby to z różnicy stóp procentowych. Według danych Europejskiego Banku Centralnego w lipcu 2024 r. średnie oprocentowanie nowo udzielanych hipotek w Polsce wynosiło nieco ponad 7,9 proc. Średnia w strefie euro wynosiła 3,75 proc., tańsze hipoteki mieli m.in. Węgrzy (7 proc.), Rumuni (6,3 proc.) i Czesi (4,9 proc.). Różne uwarunkowania i stopy procentowe Związek Banków Polskich przekonuje jednak, że sprawa jest złożona, a na oprocentowanie hipotek w poszczególnych państwach wpływa wiele czynników. — Nie można przedstawić obrazu banku, czy jakiegokolwiek innego przedsiębiorstwa, pokazując jedynie jego przychody i zapominając pokazać koszty — mówi Tomasz Pawlonka, dyrektor zespołu badań i analiz w ZBP. — Zupełnie inna jest sytuacja w państwach Europy Zachodniej, szczególnie w strefie euro, a inna w krajach Europy Środkowej. Wysokie obecnie stopy procentowe są pochodną restrykcyjnej polityki pieniężnej, realizowanej w warunkach inflacji przekraczającej cel inflacyjny — wskazuje ekspert ZBP. Dodaje, że w opinii m.in. do sytuacji związanej z kształtowaniem się inflacji oraz prognozami na kolejne kwartały. Według ZBP konkurencyjność sektora bankowego w Polsce nadal jest wysoka, mamy sporo dużych banków, które ze sobą rywalizują i konkurują także w zakresie warunków kredytów mieszkaniowych. Wskaźniki koncentracji są u nas niższe niż np. w Czechach, nie ma więc mowy o dominującej pozycji dwóch-trzech graczy (choć akurat w przypadku hipotek koncentracja jest większa niż średnio na całym rynku, w grze jest de facto siedem banków). ZBP wskazuje, że wysokie oprocentowanie hipotek dotyczy solidarnie całego sektora bankowego, więc decydujące są kwestie warunkujące działanie całego rynku. Różne uwarunkowania i stopy procentowe Jednak w Czechach, gdzie stopy procentowe były w ostatnich dwóch latach podobne jak w Polsce (a ostatnio są już wyraźnie niższe), koszt nowych kredytów mieszkaniowych w lipcu 2024 r. (na danych z tego miesiąca opieraliśmy nasz tekst) Różnica była istotnie wyższa, niż wynikałoby to tylko z odmiennego poziomu kosztu pieniądza wyznaczanego przez bank centralny, ponieważ w lipcu Choć podkreślić należy, że (tych o stałym oprocentowaniu, w tych o zmiennym wynika ono wprost ze wskaźnika referencyjnego) , a pod tym względem znacznie różnimy się od Czechów. U nas najbliższe obniżki nastąpią najwcześniej w pierwszym albo drugim kwartale 2025 r., więc nikt nie oczekiwał cięć w 2024 r. i rynek finansowy uwzględniał stabilizację stóp. Natomiast tamtejsi bankierzy centralni systematycznie, i rynek latem 2024 r. oczekiwał po CNB dalszych ruchów w dół. — Na przykład w Niemczech tamtejszy sektor jest dużo większy w relacji do PKB niż w Polsce. Duża skala działania pozytywnie wpływa na zdolność banków do osiągania wyższej zyskowności, co przekłada się na ich możliwość zaoferowania klientom niższego oprocentowania kredytów. Mechanizm ten wynika ze znanego w ekonomii zjawiska, jakim jest efekt skali. W Czechach relacja wielkości aktywów sektora bankowego do rocznego PKB sięga 150 proc., a u nas to tylko 87 proc., co plasuje nas na jednym z ostatnich miejsce śród europejskich sektorów bankowych. To może częściowo tłumaczyć różnice w oprocentowaniu hipotek w Polsce i Czechach — mówi Tomasz Pawlonka. Polski sektor bankowy jest jednym z najmniejszych w Europie i świadczy o tym także wskaźnik kredytów dla sektora niefinansowego w stosunku do PKB (tylko 32 proc. na początku 2024 r.). — . Podatek bankowy bezpośrednio penalizuje działalność kredytową banków, wpływając na wyższy koszt kredytów bankowych dla klientów. Mniejsza podaż danego dobra przekłada się na wzrost jego ceny. Mechanizm ten dotyczy nie tylko hipotek, ale także innych kredytów, np. dla przedsiębiorstw — wskazuje ekspert ZBP. Zwraca uwagę na kolejny czynnik — w Czechach dominują hipoteki ze stałym oprocentowaniem i ten stan rzeczy trwa od lat, u nas natomiast tego typu instrument zaistniał dopiero w ostatnich paru latach, a dodatkowo . Obecnie najprawdopodobniej banki uwzględniają ryzyko, że de facto nie są w stanie (choć teoretycznie, zgodnie z przepisami, mogą) pobierać prowizji (zwanej przez nich rekompensatą) za przedterminową spłatę. Według ZBP możliwość podobnego jak w innych europejskich krajach pobierania tej opłaty pomogłaby obniżyć oprocentowanie. Ryzyko i koszty podbijają cenę kredytów — Wysokie oprocentowanie jest konsekwencją wielu czynników, spośród których głównym jest zniekształcanie warunków rynkowych poprzez bardzo silną, często motywowaną względami politycznymi lub fiskalnymi, ingerencję ze strony państwa oraz wypaczenie idei ochrony konsumenta. Nie można mieć złudzeń, że koszty ryzyka prawnego związanego z kredytami walutowymi, dające korzyści wąskiej grupie kredytobiorców oraz kancelariom prawnym, pozostają obojętne z perspektywy innych klientów, zarówno kredytobiorców, jak i deponentów — uważa Tomasz Pawlonka. Rezerwy na masowo przegrywane przez banki sprawy sądowe w sprawie hipotek frankowych liczone są przez branże już w dziesiątkach miliardów złotych. Według ZBP także ten czynnik przyczynił się do wzrostu oprocentowania kredytów, a w konsekwencji i zmniejszenia ich dostępności dla gospodarstw domowych i przedsiębiorstw. Oprócz ryzyka prawnego związanego z (co niektórzy mogliby uznać za karę, jaką banki ponoszą za oferowanie tych kredytów), dochodzą jednak niezależne od sektora obciążenia. Wśród nich są m.in. wakacje kredytowe, które do tej pory w dwóch wersjach kosztowały banki ok. 18 mld zł, składka na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców (łącznie 2 mld zł) czy System Ochrony Banków Komercyjnych (jednorazowe 3,5 mld zł na ratowanie Getin Noble Banku). " Żaden inny sektor gospodarki nie musi ponosić takich obciążeń" — wskazuje ZBP. W tej kwocie główne pozycje to podatek CIT (71 mld zł) i tzw. podatek bankowy naliczany od aktywów (41 mld zł), składki na BFG (18 mld zł). ZBP szacuje, że łączne obciążenia branży w samym 2024 r. wyniosą 27 mld zł. Ingerencje polityków, nieprzewidywalność regulacyjna i nadmierna ochrona konsumenta to, zaburzające relację między bankiem i kredytobiorcą, to czynniki ryzyka, które banki muszą wyceniać, udzielając nowych kredytów — ocenia ZBP i dodaje, że zmniejszenie niepewności w tym zakresie mogłoby przyczynić się do obniżenia oprocentowania hipotek. Branża zwraca uwagę, że bolesny dla niej podatek bankowy trafia wyłącznie na cele fiskalne (czyli do budżetu państwa), gdy w innych krajach w dużej mierze (często w większości) pieniądze z tej daniny służą wzmocnieniu bezpieczeństwa sektora (trafiają na fundusze gwarantujące depozyty). Kredytobiorcy płacą, wielkie zyski kłują w oczy W czasie, gdy inflacja z ostatnich trzech lat dopiero odciska swe piętno na przeciętnym Kowalskim, przejawiając się głównie we wzroście kosztów żywności, energii czy utrzymania mieszkania, kredytobiorcy muszą płacić raty hipotek często nawet o 80 proc. wyższe niż w czasie niemal zerowych stóp procentowych w pandemii. Wprawdzie średnie płace w Polsce regularnie rosną w ostatnich latach w dwucyfrowym tempie, to jednak . W takich warunkach mogą kłuć w oczy osoby, które nie śledzą na co dzień zawiłości rynków finansowych. — Za plecami zarządów stoją akcjonariusze, właściciele, udziałowcy, którzy oczekują swojego wynagrodzenia za powierzony kapitał. Przez ostatnie lata stopa zwrotu z zainwestowanego w sektor bankowy kapitału utrzymywała się na poziomie niższym niż koszt tego kapitału. Dopiero w 2024 r., w warunkach wyższych niż we wcześniejszych latach zysku netto, możliwe było odwrócenie tej tendencji — zaznacza Tomasz Pawlonka. Wskaźnik ROE, czyli zwrot z kapitałów własnych, może dla polskiego sektora bankowego wynieść w tym roku ok. 15 proc. To przy założeniu, że w całym 2024 r. zanotowałby 40-42 mld zł zysku netto (co byłoby najwyższym w ujęciu nominalnym wynikiem w historii; zanim stopy urosły, rekordem było niespełna 16 mld zł z 2014 r.). Takie ROE byłoby wprawdzie najwyższe od 2008 r., ale daleko do rekordów sprzed globalnego kryzysu finansowego, gdy ten kluczowy wskaźnik nawet przekraczał 20 proc. Wtedy jednak np. wymogi kapitałowe były niższe i dodatkowo nie było podatku bankowego, a kombinacja tych czynników obniża ROE. ZBP zwraca również uwagę, że wyniki banków mają charakter cykliczny, a polskie banki mają najwyższy w UE wskaźnik uzależnienia zysku netto od wyniku odsetkowego (u nas sięga ponad 80 proc., w zachodnich krajach jest dużo niższy, np. we Francji to około 45 proc.), co wynika m.in. ze stosunkowo (np. w porównaniu do aktywów) niskiego wyniku z powtarzalnych opłat i prowizji. Lata pandemii były chude z powodu zerowych stóp, a dodatkowo wynik dołowały koszty rezerw frankowych. Obecne wysokie wyniki zdaniem ZBP są przejściowe, bo stopy są ponadnormatywnie wysokie.