Kupowac czy czekac na tansze mieszkania

Czy warto czekać na spadek cen mieszkań? – pytał Marcin Piasecki, redaktor zarządzający „Rzeczpospolitej”, rozpoczynając w Karpaczu debatę „Oferta–ceny–dostępność; jak rynek deweloperski odpowiada na potrzeby mieszkaniowe Polaków?”. Iwona Sroka, członkini zarządu Murapolu, odradzała strategię czekania na spadki cen, zwracając uwagę, że obecnie oferta deweloperów jest bardzo szeroka, bardzo ciekawa i zróżnicowana. Jej zdaniem obecny spadek sprzedaży mieszkań ze względu na mniejszą dostępność kredytów jest przejściowy. – Dlatego też, jeśli ktoś ma możliwość i zdolność kredytową, nie powinien czekać – zaznaczała Iwona Sroka. Największy od kilku lat wybór mieszkań potwierdzają też dane rynkowe. Jak wyliczała Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom Analytics, w siedmiu największych miastach Polski w ofercie deweloperów jest obecnie 52,5 tys. lokali, podczas gdy przed rokiem było ich 37 tys., a półtora roku wcześniej – 34 tys. Biorąc zaś pod uwagę również okolice dużych miast (tzw. obwarzanki), oferta deweloperów obejmuje 75 tys. lokali. – Obecnie mamy też dawno niewidzianą stabilizację cen mieszkań, które w Polsce nadal są tańsze niż na zachodzie i północy Europy czy w Czechach – przypominał Mateusz Bonca, prezes firmy JLL, według którego w perspektywie najbliższych lat na polskim rynku mieszkaniowym nie będzie taniej. Katarzyna Kuniewicz zaznaczała, że ostatnio tylko w 2009 r. (po wybuchu kryzysu finansowego) warto było poczekać na spadek cen. Potem ceny mieszkań pięły się już w górę. Odkładając teraz zakup mieszkania w nadziei na spadek cen, trzeba uwzględnić to, że nie wiadomo, czy za rok, dwa upatrzone mieszkanie będzie tańsze i czy będzie dostępne. Tym bardziej że w dużych miastach pojawiła się nowa grupa nabywców, których nawet przy droższym kredycie stać na większe lokale. Ten trend napływu zamożnych klientów, którzy spłacają kredyt mieszkaniowy średnio w 22,5 roku, potwierdzała też Agnieszka Wachnicka, wiceprezes Związku Banków Polskich. Obie ekspertki zwracały uwagę na koszty alternatywne – w tym koszty wynajmu mieszkań, które po skokowym wzroście w 2022 r. utrzymują się na bardzo wysokim poziomie. Jak zaznaczała wiceprezes ZBP, koszt najmu może być dziś wyższy niż koszt raty kredytu mieszkaniowego, który w przyszłym roku, wraz z oczekiwaną obniżką stóp procentowych, powinien spadać. – Po potencjalnej obniżce stóp procentowych szeroka i atrakcyjna dzisiaj oferta mieszkań może nie być już tak ciekawa i może się skurczyć, gdyż więcej osób ruszy po bardziej dostępne wówczas kredyty hipoteczne – oceniała Iwona Sroka. Jak przypominała Katarzyna Kuniewicz, o ile po stronie popytu, czyli konsumentów, jest możliwość szybkiej decyzji, o tyle po stronie podaży, czyli deweloperów, nie jest to możliwe ze względu na czas trwania inwestycji. Jak oceniali uczestnicy debaty, decyzjom o zakupie mieszkań – obok dużej oferty i stabilizacji cen – powinna sprzyjać utrzymująca się duża luka na tym rynku. Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przypominał, że według różnych szacunków w Polsce brakuje 1–2 mln mieszkań. – Wysoki deficyt mieszkań sprawia, że jeśli następuje poprawa warunków kredytowania, to szybko ujawnia się silny popyt – zaznaczała Iwona Sroka, przypominając gwałtowny boom po wprowadzeniu kredytu 2 proc. Towarzyszący boomowi wzrost cen mieszkań poprawił wyniki deweloperów, lecz – jak zaznaczał Bartosz Guss – dla branży bardziej korzystna byłaby przewidywalność działań administracji rządowej i stabilność otoczenia. – Najważniejsza jest przewidywalność, bo inwestycje mieszkaniowe to wieloletnie projekty – przypominał Mateusz Bonca, zaznaczając, że od kilku lat rynek mieszkaniowy w Polsce jest zaburzany impulsowymi wydarzeniami. Podobnie jest teraz, gdy duża podaż mieszkań wynika ze wstrzymywania decyzji zakupowych przez część konsumentów, którzy czekają na konkretną decyzję rządu w sprawie kredytu 0 proc. – Bolączką wszystkich programów wspierania zakupu mieszkań jest ich krótkookresowość – zaznaczała wiceprezes ZBP, według której warto w końcu długookresowo określić, kogo chcemy wspierać. – Jeśli chcemy większej dostępności mieszkań, to pomóżmy przeciętnemu Kowalskiemu, zarówno w aspekcie instrumentów wspierających zakup własności, jak i najmu – apelowała Iwona Sroka. Popierając zapowiedź oparcia polityki mieszkaniowej na kilku filarach, zaznaczała, że deweloperzy są sojusznikami polityk mieszkaniowych rządu; uznają je za komplementarne do swojej działalności. To oni też w ostatnich latach wprowadzili na rynek ponad milion nowych mieszkań, o czym warto przypomnieć. Jak podkreślała Katarzyna Kuniewicz, 60 proc. mieszkań i domów w Polsce jest efektem działalności branży deweloperskiej, 38 proc. to samodzielne budowy, a tylko 2 proc. przypada na inwestycje publiczne, w tym TBS. Zdaniem ekspertki Otodom w przyszłości udział indywidualnych inwestycji będzie malał ze względu na rosnące wymagania ekologiczne wobec budowy domów. Wzrost wymagań odczuwają już deweloperzy, którzy jednak – jak zaznaczała Iwona Sroka – są przyzwyczajeni do radzenia sobie wobec różnych warunków regulacyjnych i wymagań technicznych. Już dziś muszą sprawnie zarządzać długimi procesami uzyskiwania pozwoleń czy wymaganiami dotyczącymi budowy infrastruktury drogowej lub edukacyjnej na rzecz gmin – co podwyższa koszt inwestycji. W rezultacie, jak oceniał Mateusza Bonca, w zależności od polityki rządu w ciągu dwóch lat będziemy mieli trochę wyższe albo dużo wyższe ceny mieszkań. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz coraz bardziej kapitałochłonny proces budowy wpłynie też na konsolidację rozdrobnionej dziś branży deweloperskiej. .