Dynamiczna sytuacja na rynku nieruchomoci

W IV kwartale deweloperzy sprzedali 9,6 tys. mieszkań, co stanowi niewielką poprawę w porównaniu do okresu lipiec-wrzesień (+4,9 proc. kwartał do kwartału). Przez trzy kolejne kwartały nie udało się przekroczyć progu 10 tys. sprzedanych jednostek. Na poszczególnych rynkach w ostatnim kwartale odnotowano niewielkie wzrosty lub stabilizację, z wyjątkiem Poznania, gdzie wynik wzrósł o 18 proc. kwartał do kwartału. Mimo to wynik ten był lepszy niż w jeszcze gorszym roku 2022, kiedy sprzedaż wyniosła poniżej 11 tys. W Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście sprzedano po około 1,5 tys. mieszkań w minionym kwartale, a roczny wolumen wyniósł od 6,0 do 6,2 tys. jednostek. Poznań i Łódź również doświadczyły spadków sprzedaży na poziomie odpowiednio -19 proc. i -23 proc., jednak wyniki w tych miastach przekroczyły poziom 4 tys. jednostek. Deweloperzy nie rezygnowali z nowych inwestycji. Mimo mniejszej sprzedaży deweloperzy nie zrezygnowali z nowych inwestycji. Przewaga nowej podaży nad sprzedażą osiągnęła rekordowy poziom. 'Mniejsza sprzedaż nie zniechęciła deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji na rynek' - mówi Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego. 'Przewaga rocznej nowej podaży nad sprzedażą była rekordowa.' Łączny wolumen nowych mieszkań wyniósł w minionych 12. miesiącach ponad 56,5 tysiąca, a w ofercie na koniec grudnia na rynku pierwotnym było 54,4 tysiąca mieszkań (+50 proc. rok do roku). 'Podsumowuje ekspertka.' Ciekawym pytaniem jest zatem, dlaczego podaż rosła wbrew słabnącej sprzedaży? Przyczyn było zapewne kilka. Według ekspertów JLL były to, zwłaszcza po opublikowaniu projektu ustawy w kwietniu, a w związku z tym konieczność uzupełnienia oferty o inny typ produktu oraz podtrzymana przez dobrą sprzedaż w pierwszych miesiącach 2024. Zdaniem analityków rynku w przypadku Warszawy, Trójmiasta, ale także Krakowa i Wrocławia. W sumie można dostrzec bezwładność podaży działającej tak, jakby rok 2023 miał się powtórzyć w podobnym schemacie – ze słabszym popytem w pierwszej połowie roku i lepszym w drugiej. A co z cenami mieszkań? Eksperci JLL podkreślają, że w porównaniu do roku 2023 r., w którym popyt był wspierany rządowym programem dopłat do kredytów. Jakaś część potencjalnego popytu wciąż czeka – albo na kolejny program wsparcia nabywców pierwszych mieszkań, albo na wyraźny spadek cen, który – na razie – nie nadchodzi. Wzrost na poziomie odpowiednio 3,7 proc. kwartał do kwartału i 3,2 proc. został odnotowany w Warszawie i Łodzi. W Trójmieście średnie ceny wzrosły o 2,2 proc. kwartał do kwartału, natomiast w Krakowie i Poznaniu o 1 proc., a we Wrocławiu pozostały stabilne. Eksperci JLL zauważają, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach, dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową. Pojawiają się także wyjątkowe projekty z segmentu luksusowego, w szczególności. Kiedy rynek się unormuje? Od wybuchu pandemii rynek nowych mieszkań przechodzi przez turbulencje związane z różnymi kryzysami oraz politycznymi zawirowaniami. Stracone zaufanie ze strony podaży będzie trudne do odbudowania. Im mniej jasne są zasady funkcjonowania branży, tym większe oczekiwania inwestorów finansujących sektor deweloperski oraz ich wpływ na zakładane marże. 'Wszyscy uczestnicy rynku potrzebowaliby zatem różowych okularów, aby zdobyć się na optymizm w obecnej sytuacji' - mówi Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor, Housing Sector w JLL. 'Co można uznać za nową normalność. Jednak proces ten nie nastał zapewne szybko, a rozłożony będzie na kolejne dwa lata. Drugim czynnikiem, który może ożywić rynek, mógłby być. Jednak jego potencjalny wpływ na rynek będzie można szacować dopiero wówczas, gdy pojawią się uzgodnione w ramach koalicji konkret'y - podsumowuje ekspert.