Mennica probuje sprzatac w MLT

Pod koniec sierpnia 2024 r. ujawniliśmy, że zbankrutowała GGH PF Project 3 GGH Management 3 (GGH PF3), spółka z grupy Golub Gethouse (GG), właściciel połowy Mennica Legacy Tower (MLT). Napisaliśmy też, że wcale nie jest to zła wiadomość dla wierzycieli grupy GG, a także Mennicy Polskiej, właściciela drugiej połowy biurowca. I nie pomyliliśmy się. Mennica Tower, spółka córka Mennicy, posiadająca połowę MLT, podpisała właśnie porozumienie z syndykiem GGH PF3, firmą Janda Możdżeń Restrukturyzacje (JMR), dotyczące współpracy przy zarządzaniu Mennica Towers GGH MT (MT GGH MT), czyli spółką będącą właścicielem budynku. — Dzięki ustanowieniu syndyka w GGH PF3 nareszcie mamy partnera, z którym możemy konstruktywnie rozmawiać. Nie musimy też poświęcać energii na kolejne odsłony personalnego sporu Cezarego Jarząbka i rodziny Radziwiłłów, którzy doprowadzili do katastrofalnej sytuacji w MT GGH MT — mówi Katarzyna Budnicka-Filipiuk, prezes Mennicy Polskiej. MLT to wynajęty prawie w całości i dochodowy wieżowiec w ścisłym centrum Warszawy. Mennica od prawie czterech lat próbuje odkupić jego połowę, ostatnio za 135 mln EUR (580 mln zł) plus dług, od balansującej na krawędzi bankructwa grupy GG. Do transakcji, która umożliwiłaby m.in. spłatę kilkuset obligatariuszy detalicznych, wciąż jednak nie dochodzi, a powodem jest właśnie trwający już ponad trzy lata ostry spór, jaki toczą Cezary Jarząbek, prezes i wspólnik grupy GG, oraz jeden z jej największych inwestorów — rodzina Radziwiłłów. Ujawniony przez PB konflikt — dotyczący głównie tzw. waterfallu, czyli podziału wpływów ze sprzedaży połowy MLT — przez ponad trzy lata mocno się rozrósł. Cezary Jarząbek skłócił się też z innymi inwestorami grupy GG — obligatariuszami detalicznymi, amerykańską firmą Golub i CVI Domem Maklerskim. Wszyscy uznają Cezarego Jarząbka za jedynego winnego temu, że wciąż nie udało się sprzedać połowy biurowca. Szef GG twierdzi natomiast, że to Radziwiłłowie i Golub próbowali nielegalnie przejąć kontrolę nad MLT i wspólnie z CVI torpedowali transakcję z Mennicą. Jednym z rezultatów sporu jest to, że w wielu spółkach grupy GG, a także w samym MT GGH MT funkcjonują równolegle dwa nieuznające się zarządy: jeden Cezarego Jarząbka i drugi Radziwiłłów wspieranych przez Goluba. Porozumienie Mennicy i syndyka GGH PF 3 ma przeciąć tę sytuację. Zakłada, że obaj właściciele MLT będą mieli po jednym członku zarządu MT GGH MT. To nie koniec zmian. Równocześnie Mennica — z pomocą innych spółek kontrolowanych przez Zbigniewa Jakubasa — przejęła kredyt udzielony przez konsorcjum banków współfinansujących budowę MLT z mBankiem na czele. Chodzi o niebagatelny wydatek ponad 90 mln EUR (390 mln zł), które Mennica i pozostałe spółki z portfela jednego z najbogatszych Polaków wyłożyły z kapitałów własnych, stając się tym samym największym wierzycielem MT GGH MT. Co więcej — Mennica zobowiązała się też to udzielenia pożyczki wysokości 45 mln zł na uregulowanie długów podatkowych MT GGH MT, które przez korporacyjny spór urosły aż do tak dużych rozmiarów. Ponadto nowy zarząd spółki powołany już przez Mennicę i JMR będzie miał za zadanie porozumieć się z WeWork, drugim co do wielkości najemcą MLT (największym jest mBank). Jak pisaliśmy w PB, dostawcy przestrzeni coworkingowych należał się od MT GGH MT zwrot około 14,5 mln EUR (62,5 mln zł) wydanych na poprawę standardu wynajętych pomieszczeń, ale ze względu na zamieszanie właścicielskie w grupie GG firma nie mogła się go doczekać. Przestała więc płacić czynsz, a przed sądem arbitrażowym uzyskała nakaz zapłaty i wszczęła egzekucję w stosunku do MT GGH MT. Upływ czasu sprawił jednak, że należności WeWork skompensowały się ze zobowiązaniami z tytułu czynszu, co sprawia, że zawarcie porozumienia nie powinno być większym problemem. Przejęcie wysokiego kredytu i spora pożyczka na spłatę długów wobec fiskusa świadczą o dużej determinacji Mennicy. Z czego ona wynika? Katarzyna Budnicka-Filipiuk tłumaczy, że giełdowa spółka porozumiała się z syndykiem GGH PF3 „w celu uchronienia przed upadłością właściciela całego budynku”. 4 września 2024 r. do warszawskiego sądu wpłynął bowiem wniosek o upadłość MT GGH MT. Złożyła go działająca w branży nieruchomości spółka Cornerstone Partners, której większościowym udziałowcem jest znany biznesmen Przemysław Krych, a mniejszościowymi Andrzej Klesyk, były prezes PZU, oraz znany w branży nieruchomości Paweł Dębowski. Podstawą złożenia wniosku jest stosunkowo nieduża wierzytelność w kwocie 103 tys. zł, którą Cornerstone — jak wynika z informacji PB — przejął od zarządcy nieruchomości. Porozumienie Mennicy i JMR zakłada spłacenie tej wierzytelności przez MT GGH MT lub spółkę córkę Mennicy. — Spółka zarządza biurowcem wynajętym w 95 proc. i generuje pozytywny cash flow. Przejęcie przez nas wierzytelności bankowych i zobowiązanie do udzielenia pożyczki sprawia, że nie ma żadnych przesłanek do upadłości MT GGH MT. A trzeba pamiętać, że uprawniłaby ona najemców do naliczenia gigantycznych kar umownych idących w setki milionów złotych. Taki scenariusz byłby tragiczny dla obligatariuszy detalicznych grupy GG — mówi Katarzyna Budnicka-Filipiuk. Przypomina, że przy każdej z aż czterech ofert odkupienia połowy MLT od grupy GG jednym z głównych warunków Mennicy była właśnie spłata kilkuset inwestorów indywidualnych. Nabywali oni obligacje trzech spółek stworzonych przez Cezarego Jarząbka: Golub Gethouse MLT, GGH MLT i MLT GGH, i od kilku lat nie mogą odzyskać zainwestowanych ponad 100 mln zł. — Wszystkie nasze oferty były rynkowe, ale do transakcji nie dochodziło ze względu na momentami wręcz żenującą zachłanność obu stron sporu korporacyjnego w grupie GG. Cezary Jarząbek i Radziwiłłowie nie zważali przy tym na interes obligatariuszy, którzy w wielu przypadkach włożyli w ten projekt oszczędności życia. Dla nas ich interes był, jest i będzie szczególnie istotny — zapewnia Katarzyna Budnicka-Filipiuk. Ostatnie kroki Mennicy sprawiają jednak, że jej sytuacja mocno się poprawiła (dla przykładu — wraz z kredytem przejęła jego zabezpieczenia, czyli hipotekę na nieruchomości i zastaw na akcjach MT GGH MT). Czy w tej sytuacji obligatariusze mogą liczyć na to, że oferta Mennicy — złożona już w procedurze upadłościowej GGH PPF3 — nie będzie niższa niż oferowane ostatnio przez giełdową spółkę 135 mln EUR (580 mln zł) plus dług? — Dla nas punktem odniesienia dla jakiejkolwiek transakcji zawsze będzie właśnie te 135 mln EUR, czyli cena za 50 proc. akcji MT GGH MT — twierdzi Katarzyna Budnicka-Filipiuk. Do ewentualnego przetargu na nabycie połowy MLT wciąż jest jednak daleko. Z naszych informacji wynika, że syndyk GGH PF3 jest na etapie wyboru firmy doradczej, która wyceni połowę akcji w MT GGH MT. Wciąż trzeba też pamiętać, że zażalenia na decyzję o upadłości GGH PF3 złożyły oba zwalczające się zarządy spółki — i ten z udziałem Cezarego Jarząbka, i ten stworzony przez rodzinę Radziwiłłów i wspierającego ją amerykańskiego Goluba.