Jak utargowac nizsza cene za mieszkanie z rynku wtornego Gotowka to zawsze atut kupujacego

Nabycie mieszkania, jak każdą transakcję kupna-sprzedaży,warto poprzedzić negocjacjami cenowymi. Stawką są bowiem znaczące oszczędności,które mogą mieć istotny wpływ na ostateczny koszt inwestycji. fot. Roman Samborskyi / / Shutterstock Dane analitycznewskazują, że ceny ofertowe i transakcyjne na lokalnych rynkach mocno sięróżnią. Jak więc wynegocjować korzystną dla siebie cenę nieruchomości z rynkuwtórnego? Eksperci portalu GetHome.pl podpowiadają. Na początek garść informacji: według ostatnich danych NBP (zaIII kw. 2024) ceny ofertowe mieszkań z rynku wtórnego w Warszawie wynosząśrednio 18 709 zł/mkw., natomiast ceny transakcyjne przeciętnie 15 711 zł.Różnica to aż 3000 zł na metrze kwadratowym między przeciętną ceną z oferty afaktyczną ceną sprzedaży. Zakładając, że doszłoby do zbicia ceny ofertowej aż o3000 zł za metr, wówczas przy 50 mkw. daje to oszczędność na poziomie aż 150tysięcy złotych – z 935 tys. Według tych samych danych we Wrocławiu na przykład różnicamiędzy średnimi cenami ofertowymi a transakcyjnymi wynosiła około 1 000 zł/mkw.(13 800 – 12 800 zł/mkw.). W Krakowie było to około 1 600 zł różnicy (16 600 –15 000 zł/mkw.) Oczywiście należy pamiętać, że takie wyliczenia oparte sąna średniej cenowej, a więc wartości, do której obliczenia przyjmuje sięzarówno ceny mieszkań tanich, jak i tych maksymalnie drogich z segmentupremium (gdzie też skłonność do negocjacji i upustów za bardzo drogiemieszkania jest większa), co może zniekształcać nieco wyniki, na ogół jednak gra jest warta świeczki. Przyjmuje się, że sprzedający jest w stanie obniżyćcenę standardowo o około 3-5 proc., natomiast górna granica nie istnieje –wszystko zależy od możliwości i zdolności negocjacyjnych kupującego, aktualnejsytuacji rynkowej i sytuacji sprzedającego. Rozpoznanie rynku Wydaje się, że obecna sytuacja na rynku wtórnym sprzyjakupującym. Z danych analitycznych wynika, że wzrost cen nie jest obecnie jużtak dynamiczny jak w roku 2023, na kilku dużych lokalnych notowano nawetspadki. Nie ma też nowego rządowego programu, który stymulowałby popyt namieszkania. Przybywa ofert sprzedaży, natomiast klienci często podejmujądecyzje wstrzymujące wynikające z niepewnej sytuacji makroekonomicznej, aleteż z ciągle drogiego pieniądza (wysokich stóp procentowych). Każdą negocjację cenową należy poprzedzić dokładnymzapoznaniem się z ofertą rynkową w okolicy, która nas interesuje. Im więcejprzejrzanych ogłoszeń i obejrzanych mieszkań, tym lepiej. Oczywiście może sięzdarzyć sytuacja, w której trafiła nam się prawdziwa okazja i mieszkanie, któreze wszech miar nam odpowiada. Mimo to warto mieć wybór alternatywny. W takiejsytuacji jesteśmy mniej poddani presji zakupowej, przez co też nasza skłonnośćdo negocjacji cenowych może być większa. Brak alternatywy z kolei mógłby byćwyczuwalny dla sprzedającego i usztywnić jego stanowisko. Oczywiście powinniśmy znać ceny mieszkań w okolicy ipotrafić to przywołać jako wzmocnienie naszej pozycji negocjacyjnej. Oględziny i wycena wartości mieszkania Dokładne zapoznanie się ze stanem technicznymnieruchomości może nam pomóc wynegocjować korzystną cenę. W tym celu wartopodejść do tematu profesjonalnie i zlecić sporządzenie operatu szacunkowego(zwłaszcza jeśli mieszkanie zamierzamy kupić na kredyt, wówczas taki dokumentmożna wykorzystać w kilku bankach i należy on do nas). Profesjonalne oględziny,najlepiej ze specjalistą z branży budowlanej, a zwłaszcza operat szacunkowy,dadzą konkretną odpowiedź na temat wartości mieszkania i pozwolą oszacowaćkwotę nakładów finansowych. To może być bardzo istotny argument negocjacyjny,np. jeśli do naprawy jest któraś z instalacji, całkowicie zasadne będzieoczekiwanie obniżenia ceny o kwotę potrzebną do usunięcia usterek. Potencjalne wady mieszkania nie ograniczają się tylko dorzeczy do naprawy. Za wadę można uznać np. brak windy w budynku, brak balkonu,piwnicy/komórki, brak nasłonecznienia (np. cień z sąsiedniego budynku) czyprzesadne nasłonecznienie pomieszczeń skierowanych np. na zachód, niewygodnyukład z pokojami przechodnimi itp. Wielkie znaczenie mają również też kosztyutrzymania – opłaty za media, do spółdzielni/wspólnoty itp. W przypadku nieoczywistych mankamentów wiele będziezależało od naszych zdolności negocjacyjnych i wyczucia kontrahenta. Jeślispieszy mu się ze sprzedażą, będzie oczywiście bardziej skłonny do upustów. Gotówka to atut –wykorzystaj ją w negocjacjach Jeśli jesteśmy pewni swego wyboru, możemy zastosowaćznaną strategię negocjacyjną w postaci natychmiastowej decyzji i wypłaty kwotyrezerwacyjnej lub – jeśli mamy takie możliwości – możemy zdecydować się natransakcję gotówką. Wizja szybkiego załatwienia sprawy często działa nasprzedającego zachęcająco i wtedy też może być bardziej skłonny do obniżek. Inną strategią, jeśli widzimy, że komuśbardzo zależy na sprzedaży, może być celowe, nadmierne obniżenie wartościnaszej oferty, np. o 50 tysięcy w dół. Może być to nie do przyjęcia dla zbywcy,jednak później, gdy dochodzi do negocjacji i stopniowego podwyższania ceny,często finalnie i tak będzie ona niższa niż cena wyjściowa. Zbywca, któremuzależy, będzie miał poczucie, że i tak sporo ugrał i nie sprzedaje mieszkaniaza bezcen. Wszystko tu już zależy od psychologii,wyczucia drugiej strony, naszych zdolności komunikacyjnych i negocjacyjnych.Gra oczywiście jest warta zachodu, przy hamowaniu rynku, z którym obecnieprawdopodobnie mamy do czynienia, sprzedający są pod większą presją obniżek cennieruchomości, które wystawiają na sprzedaż. Marcin Moneta Źródło: