Firmy nie moga zyc bez centrow handlowych. Duzy gracz wyjasnia

Tak, za kwotę 373 mln euro kupiliśmy centrum handlowe Magnolia we Wrocławiu. To jedna z największych transakcji na rynku nieruchomości handlowych w Europie Środkowo-Wschodniej w ostatnich latach. Inwestycja ma na celu zwiększenie koncentracji portfela. To nowoczesne i zrównoważone centrum handlowe zlokalizowane w trzecim co do wielkości mieście w Polsce charakteryzuje się wyjątkową jakością i jest dobrze przygotowane do przyszłego wzrostu, zarówno organicznego, jak i poprzez dalszy wzrost wartości. Myślę, że fakt, iż kupujemy takie centrum jak Magnolia we Wrocławiu, wyznacza kierunek, w którym chcemy iść. Wcześniej kupiliśmy Forum Gdańsk oraz toruńską Galerię Copernicus— trochę wbrew rynkowi, bo wówczas mało kto kupował, a stopy procentowe szły w górę. Natomiast my wiedzieliśmy, że Copernicus i Forum to dwa centra, które mają ogromny potencjał, a odpowiedni właściciel nada im nową wartość i odkryje drzemiący w nich potencjał. Jesteśmy bardzo zadowoleni, że udało się nabyć obie te nieruchomości. A co do kolejnych zakupów — mówię zawsze inwestorom, że każdy nasz kolejny zakup musi być po prostu lepszy niż średnia obiektów z naszego portfolio. Lepszym pod względem jakości, ale też np. lokalizacji czy też dominacji na lokalnym rynku. Zarówno Magnolia, jak i Forum spełniają te warunki, są dominującymi centrami na swoich obszarach oddziaływania. Właśnie na takich obiektach chcemy się skupiać — nie na czwartych czy piątych centrach w mieście. Takich od 100 tys. mieszkańców wzwyż. Im większe, tym lepiej. Na pewno mamy na radarze obszar Śląska, chcielibyśmy być w Poznaniu, jest Szczecin. Bardzo, bardzo chcielibyśmy być w Warszawie. No i nie powiedzieliśmy jeszcze ostatniego słowa w Trójmieście, ale jest też Rzeszów, w Krakowie i Wrocławiu są też jeszcze obiekty warte zakupu. Mamy dokładną listę nieruchomości, które nas interesują i których wartość chcielibyśmy podnieść przez nasze inwestycje. Mówię o Polsce, bo to jest jeden z największych rynków, ale nie działamy tylko tu. Wciąż interesuje nas też Rumunia, Bułgaria, chcielibyśmy umocnić się w Czechach. Odpowiem na przykładzie. Gdy przejęliśmy Bonarkę w Krakowie, przeznaczyliśmy 75 mln euro na jej rozbudowę i modernizację. Głównym celem inwestycji było unowocześnienie centrum, wzrost komfortu zakupów i uatrakcyjnienie oferty dla klientów. Rozbudowaliśmy Bonarkę o ponad 4 tys. m kw. W ramach dotychczasowych prac przebudowaliśmy pasaże, zwiększając przestrzenie handlowe i wytyczając nowe trakty komunikacyjne, co w połączeniu z nową lokalizacją wind i dużą liczbą nowych schodów ruchomych pozytywnie wpłynęło na komfort przemieszczania się po centrum handlowym. Zmodernizowaliśmy części wspólne i węzły sanitarne. Przed nami totalna modernizacja parkingu wraz z wprowadzeniem tam inteligentnych rozwiązań. Po ich wdrożeniu przez naszą aplikację lojalnościową będzie można np. rezerwować miejsca parkingowe. Jeszcze w tym roku planowane jest rozpoczęcie modernizacji części restauracyjnej i przestrzeni pod nią. Wszystkie te zmiany wpłynęły pozytywnie na najemców. Dzięki przebudowie w Bonarce otwarto nowe salony takich marek jak: Primark, HalfPrice czy CCC, które mają bardzo dużą siłę przyciągania klientów odwiedzających galerie. Zrezygnowaliśmy z takich elementów wystroju wnętrz jak fontanna. Kiedyś to był świetny element dekoracyjny. Dziś — powiedzmy szczerze — trochę trąci myszką. Odwiedzanie galerii stało się dużo przyjemniejsze. Innym efektem modernizacji jest to, że najemcy dostosowują się do jakości obiektu, odświeżają swoje koncepty. A odświeżenie konceptu powoduje z kolei wzrost sprzedaży. Można zwiększyć przez to obroty o kilkadziesiąt procent i to nie zwiększając powierzchni sklepu. Wszędzie, gdzie we współpracy z najemcami prowadziliśmy przebudowy i modernizacje, widzimy różnice w obrotach przed i po zmianach. Jest więc obiektywny sens takich zmian. Nie chodzi tylko o to, aby galeria była ładniejsza. Chodzi o to, by zarabiali na tym wszyscy. Nie. Zupełnie nie jesteśmy inwestorami tego typu. Zakładamy, że nie sprzedamy naszych głównych aktywów. Pod względem każdego istotnego parametru — wydatki na wizytę, poziom pustostanów — wypadamy lepiej niż w 2019 r. A był to najlepszy rok przed pandemią. Porównując pierwsze półrocze do analogicznego okresu 2023 r., też zauważamy, że odwiedzalność jest większa, a wartość koszyka wzrosła aż o 8 proc. Jednocześnie obserwuję marki stricte e-commerce i one notują dynamiki ujemne. To świadczy o tym, że klient, który zapoznał się z e-commerce podczas pandemii — być może po raz pierwszy w życiu — do galerii po prostu wraca. Spójrzmy też na penetrację rynku e-commerce. Przed Covid-19 było to w regionie 9-10 proc. W czasie pandemii co oczywiste, sprzedaż online "wystrzeliła w niebo". Dziś jesteśmy mniej więcej na tym samym poziomie co przed pandemią. Czy e-commerce będzie rosnąć? Pewnie tak. Dlatego, że rośnie cały rynek handlu. Natomiast najważniejsza dla najemców jest omnichannelowość. Chodzi o to, żeby być zarówno online, jak i offline. Jeśli ktoś jest tylko na jednym z tych kanałów, to będzie miał problem. Ja się nie boję e-commerce. Boję się sytuacji, gdy najemca nie zdaje sobie sprawy, że dziś sprzedaż w kilku kanałach równocześnie jest niezbędna. Widzimy to w naszych centrach. Marki z silnymi e-sklepami radzą sobie najlepiej również w sklepach tradycyjnych. Co nie znaczy, że dla wszystkich centrów handlowych przyszłość jest różowa. Średnie obiekty w średnich miastach będą musiały odnaleźć się w nowej rzeczywistości, w której duzi gracze — na przykład Inditex — zamykają sklepy, jednocześnie powiększając swoją łączną powierzchnię handlową. Słowem — te ich sklepy, które pozostają, są istotnie powiększane. Widząc liczby, mogę powiedzieć, że jest to bardzo zdrowa strategia. My chcemy podążać za markami, które mają właśnie takie plany. Musimy się słuchać naszych klientów, ale naszymi klientami nie jest tych 350 mln osób, które odwiedza rocznie nasze centra. To są klienci naszych klientów, a naszymi głównymi klientami są najemcy powierzchni. Zwroty to wielki problem e-commerce Przede wszystkim myślę, że kończy się era darmowych wysyłek w e-commerce. Kolejne firmy się nad tym zastanawiają. Przede wszystkim trzeba zauważyć, że e-commerce jest dla wysokomarżowych marek. Problemem jest zwłaszcza zwrot towaru. Podam przykład. Znajomy kupił buty w sieci za 400 zł, ale zauważył ryskę, więc chciał zwrócić. Dostał zaskakującą ofertę — obniżkę ceny butów o połowę, byle by tylko nie zdecydował się na zwrot. Bo zwroty są wielkim problemem dla sklepów. Byłem niedawno w olbrzymim magazynie firmy e-commerce. Widziałem tam magazyn zwrotów. Powiem tak – nie chciałbym tam pracować... Zwroty to wygoda klienta, ale gigantyczne koszty dla firmy. Nie każdy może sobie pozwolić, by tym zarządzać. To będzie musiało się zmieniać. Albo przez wprowadzanie coraz wyższych opłat, albo przez przyciąganie klientów do wizyt w galeriach, na przykład dodatkowymi zachętami czy benefitami. Tylko zwroty po zakupach w galerii są minimalne. To są ułamki procentów. W przypadku zakupów online to jest nawet 50 proc. No bo łatwo kupić koszulę przez internet i stwierdzić potem, że jednak nie pasuje. Więc te zwroty są wygodne dla klienta, marki to oferują, bo takie są oczekiwania, ale dużo pieniędzy na tym nie zarabiają. Jeśli cokolwiek. Mam jednak świadomość, że zwroty z nami zostaną, ale zmieni się ich formuła. Konsument się do tego przyzwyczaił, a dostawcy nie mogą z tego łatwo zrezygnować. Klient będzie więc w jakiś sposób musiał dorzucić się do tej wygody, a może będzie też musiał ponieść koszty w całości. Rzeczywistość pokazała, że tacy eksperci nie mają racji. Tak naprawdę cały handel to jeden wielki ekosystem. Jak jadę tramwajem, chcę przeglądać sobie ofertę na telefonie. Jak mi się coś spodoba, chcę pójść do galerii czy parku i tak to kupić. Jeśli tego wybranego przeze mnie towaru nie ma, chcę go zamówić — poprzez aplikację, a czasem bezpośrednio w sklepie. Z dostawą do domu albo do sklepu. Jak mi się nie podoba — chcę móc to równie prosto zwrócić. Tu chodzi po prostu o wygodę klienta. Bo to on rozdaje karty. Rynek wyhamował, bo obiektów może tylko tyle, na ile jest zapotrzebowanie klientów. Mamy już przykłady miast, gdzie jest przesycenie powierzchnią handlową. We Wrocławiu zamknięto Arkady, w Poznaniu Galerię Malta. W Łodzi restrukturyzację przeszła Sukcesja. Galerie to polskie high street? Myślę, że jedynym takim miejscem w Polsce jest Warszawa. Zwłaszcza południe miasta, np. Wilanów. Poza stolicą — nie jestem pewien. Fakt jest też, że w dużych polskich miastach nie ma za bardzo miejsca w dobrych lokalizacjach na stawianie nowych galerii. Natomiast jest przestrzeń na rynku na przejmowanie i modernizowanie istniejących obiektów. Ale galerie to też specyficzny rynek. Nie jest tak, że jak postawi się nową galerię obok starej, to ruch szybko przejmie ta nowa. Są przyzwyczajenia klientów, więc to tak do końca nie działa. Krótko to ujmując — uważam, że era budowy wielkich centrów się skończyła. Zaczęła się era przebudowywania takich galerii. W ten sposób wiele obiektów zyska nowe funkcjonalności. Uważam, że to ciekawe uzupełnienie oferty galerii — zwłaszcza w dużych miastach. Natomiast popularność tego rozwiązania bierze się też po części z tego, że z różnych względów nie mamy właściwie u nas ulic handlowych w zachodnioeuropejskim stylu. Popyt na takie powierzchnie kanalizuje się więc m.in. właśnie w parkach. Proszę spojrzeć nawet na Pragę, nawet na Budapeszt... Tam są takie ulice, ale w Warszawie nie. Nowy Świat jest atrakcyjny, ale trudno go porównywać z ulicami handlowymi Pragi. Na Nowym Świecie próbował zaistnieć H&M. No i już go tam nie ma. Bierze się to po części z powodów historycznych – np. z nieuregulowanych statusów części nieruchomości w stolicy, brak scalania nieruchomości, brak dużych lokali dla znanych marek... W Niemczech czy w Holandii takie ulice handlowe działają właściwie niczym galerie. Mają wspólny pomysł na taką przestrzeń, często wspólne zarządzanie... W Polsce jednak na razie trudno to sobie wyobrazić. U nas jest trochę na odwrót. Rolę high street przejęły galerie, po części czasem nawet hotele. Nie ma natomiast w Polsce miejsca, w którym człowiek może iść przez piętnaście minut po ulicy i mijać najbardziej prestiżowe butki takich marek, jak Louis Vuitton, Gucci czy Prada.