Bedzie pokolenie kredytobiorcow-emerytow Dane z bankow niepokoja

Ponad 45 proc. kredytów mieszkaniowych w bilansach bankówudzielono z takim terminem spłaty, że klienci będą regulować raty jeszcze naemeryturze. Te dane z raportu KNF mogą niepokoić, ale nie jest to wcale jedynyi najbardziej martwiący element opracowania nadzoru. fot. Halfpoint / / Shutterstock Przed kilkoma dniami Komisja Nadzoru Finansowegoopublikowała prezentowany co roku raport o sytuacji banków. Dokumentpodsumowuje kondycję sektora w 2023 r. i zawiera ogólnie raczej pozytywny obrazbranży. Jest w nim jednak kilka wątków, które pokazują niepokojące i wcale nienowe zjawiska w kredytowaniu gospodarstw domowych. Wybraliśmy kilka „drobiazgów”wartych naświetlenia. Podkręcanie zdolności trzyma się mocno „Ponad połowa banków przyjmuje w badaniu zdolnościkredytowej koszt utrzymania w Warszawie poniżej minimum socjalnego. Najbardziej‘optymistyczna’ instytucja jest gotowa uznać, że w stolicy możnautrzymać się za 700 zł miesięcznie” – takie wnioski przynosił raportnadzoru, który omawialiśmy na łamach Bankier.pl w... 2016 r. Mogłoby się wydawać, że w ciągu 8 lat, naznaczonych ostatniowzrostem stóp procentowych i bardziej konserwatywnymi zaleceniami KNF sytuacjauległa zmianie. Tymczasem w najnowszej edycji analizy czytamy, że w procesieoceny zdolności kredytowej dla kredytów udzielonych w 2023 r. w grupie badanychbanków 31,1 proc. kredytów mieszkaniowych zostało udzielonych przy założeniu kosztówutrzymania na poziomie minimum socjalnego lub niższym. 64,9 proc. kredytów –przy założeniu, że koszty utrzymania w momencie przyznania kredytu nieprzekraczają 1,5-krotnościminimum socjalnego. Warto przypomnieć, że w Rekomendacji S KNF banki napominasię w następujący sposób (podkreślenia redakcji): „przy ocenie zdolnościkredytowej niedopuszczalne jest zaniżanie kosztów utrzymania w celuuzyskania wyższej zdolności kredytowej. Przy ustalaniu minimalnych kosztówutrzymania, bank powinien wykorzystywać zarówno własne dane, jak teżobiektywne analizy niezależnych instytucji i ośrodków badawczych.Rekomenduje się stosowanie kosztów utrzymania gospodarstwa domowego napoziomie nie niższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależneźródło, w tym m.in. wyniki badań budżetów gospodarstw domowych opracowywaneprzez Główny Urząd Statystyczny”. Wygląda na to, że banki literalnie odczytujągłównie ostatnią część zalecenia. Ponad połowa dochodów na ratę kredytu? Proszę bardzo Jednym ze wskaźników stosowanych podczas oceny finansowejwydolności kredytobiorców jest DSTI – relacja pomiędzy ratami kredytowymi amiesięcznym dochodem netto gospodarstwa. Na koniec 2023 r. mediana DSTIwyliczona dla grupy banków, którym nadzór przyjrzał się dokładniej w ramachbadania kondycji rynku kredytów mieszkaniowych mieściła się w przedziale 20-30proc. „Średnie wartości DSTI dla klientów mających kredyt złotowybyły zbliżone do wartości DSTI dla klientów posiadających kredyt walutowy. Nakoniec 2023 r. również średnia wartość DSTI dla złotowych kredytówmieszkaniowych o stopie zmiennej (34,6%) była porównywalna ze średnią wartościąDSTI dla kredytów o tymczasowo stałej stopie (32,9%)” – czytamy w raporcie.Wartości te nie są niepokojące i mieszczą się w „podręcznikowo” uznawanym zabezpieczny zakresie. Przypomnijmy, że w zaleceniach nadzoru za prógwymagający specjalnej uwagi uznaje się 40 proc. (w standardowym scenariuszuklienta o przeciętnych dochodach). Spójrzmy jednak na wykres prezentujący DSTI dla nowych umóww latach 2022 i 2023. Umowy zawierane w drugiej połowie minionego roku („dopalonego”przez program dopłat) wyróżniają się na tle poprzednich okresów. W IV kw.2023 r. aż 15 proc. kontraktów wartościowo zawarto w sytuacji, gdzie klientmiał DSTI powyżej 60 proc . To dwukrotnie więcej niż np. w 2022 r. KNF „W IV kw. 2023 r. wzrósł udział udzielonych kredytów owysokim wskaźniku DSTI w porównaniu z 2022 r. W większości banków złagodzono w2023 r. politykę udzielania kredytów mieszkaniowych – obniżona zdolnośćkredytowa spowodowana utrzymującymi się wysokimi stopami procentowymi byłaczęściowo rekompensowana przez akceptowanie przez banki wyższego poziomu DSTI (podkr. redakcji)” – komentuje tę sytuację w neutralnym tonie raport. Niewskazano jednak, co uzasadniało takie poluzowanie podejścia. Na gruncierekomendacji nadzoru byłoby to dopuszczalne, ale w uzasadnionych (np. wysokimidochodami klienta) przypadkach. Kredytobiorcy do emerytury 45,2 proc. – taki odsetek kredytów mieszkaniowych w badanejgrupie banków ma termin spłaty przypadający na wiek emerytalny kredytobiorcy .Oznacza to, że wartościowo prawie 200 mld zł w bilansach banków stanowią hipoteki,które będą spłacane przez klienta jeszcze na emeryturze. Informacja ta może wydawaćsię szokująca, ale warto uzupełnić ją o kilka elementów. Po pierwsze, banki mają możliwość wykraczania z terminemspłat poza wiek emerytalny . Rekomendacja S zwraca kredytodawcom uwagę, byszczególnie ostrożnie szacować zdolność „do kreowania dochodów” w takim scenariuszu.Część instytucji wymaga dodatkowych zabezpieczeń albo obniża dostępną kwotę,gdy klient wybiera okres spłaty przekraczający tę granicę. Po drugie, kredyty hipoteczne w znaczącej części spłacane sąprzed okresem umownym. Odpowiadają za to wcześniejsze spłaty ( ostatnimiczasy zdecydowanie popularniejsze niż wcześniej ) oraz transakcje sprzedaży obciążonejnieruchomości. Kilka lat temu publikowano szacunki mówiące o tym, że średniczas spłaty kredytu wynosi ok. 13-14 lat. Po trzecie, podejście banków w tej dziedzinie staje się stopniowobardziej restrykcyjne. Przytoczona liczba dotyczy całego portfela w badanychbankach. Dla umów zawartych w 2023 r. odsetek kredytów „z emeryturą” był nieconiższy – 36,6 proc. W kredytach konsumpcyjnych widać szokującą niszę Kredyty konsumpcyjne na wysokie kwoty spłacają się gorzej niżpozostałe – tę prawidłowość widać było na polskim rynku od dawna. W raporcieKNF znalazła się jednak liczba, która może szokować. W jednej z kategoriikredyty niespłacane terminowo (tzw. faza 3) stanowią aż 45 proc. KNF Tym niezwykłym zakątkiem rynku są kredyty wysokokwotowe(ponad 100 tys. zł) o terminie spłaty poniżej 2 lat. Stanowią one niewielkifragment układanki (zaledwie 0,77 mld zł), ale odznaczający się niezwykle wysokąszkodowością. Szerszy obraz jakości kredytów konsumpcyjnych prezentuje sięjednak lepiej niż w 2022 r. Łącznie 8,1 proc. wartości portfela stanowiłykredyty z poważnymi opóźnieniami. Rok wcześniej odsetek ten wynosił 8,8 proc. We "frankach" też widać (stare) problemy W 2023 r. w rekordowo szybkim tempie kurczył się portfelkredytów mieszkaniowych CHF w bankach. W ciągu roku wartość brutto „frankowych”hipotek spadła o ponad 58 proc. , osiągając poziom 21,9 mld zł. Ta zmiana toefekt kilku czynników działających jednocześnie: Część banków skorygowała raportowane wartości orezerwy na ryzyko prawne. Na koniec 2023 r. 149 tys. kredytów objętych byłosporami sądowymi, a kredytodawcy w ten sposób uwzględniają wysokie ryzykouznania umów za niewiążące. Znacząca liczba umów kredytowych została objętaugodami (89 tys. na koniec grudnia minionego roku) i została skonwertowana nazłotowe hipoteki. Wreszcie, „frankowych” kredytów ubywa ze względuna naturalnie postępujący proces spłat. Nowych kredytów mieszkaniowych tegotypu niemal się nie udziela. Z punktu widzenia stabilności sektora bankowego stopniowe odchodzeniew cień hipotek CHF to dobra wiadomość. Nie oznacza to jednak, że problemprzestał istnieć. W raporcie pojawia się kilka niepokojących liczb. Na koniec 2023 r. banki miały w bilansach 4,2 mld złkredytów przewalutowanych na złotowe (łącznie z ugodami). Aż 19,7 proc. z tegozasobu stanowiły kredyty niespłacane terminowo , mieszczące się w kategoriizagrożonych lub z utratą wartości na dzień przewalutowania. Dla porównaniaudział umów o takiej jakości dla całości portfela kredytów mieszkaniowych to2,2 proc. Kredyty „walutowe” mieszkaniowe pozostające w portfelachbanków mają specyficzne cechy. „ 8,4% walutowych kredytów mieszkaniowych tokredyty o LTV powyżej 100% . Dla kredytów złotowych udział ten wynosijedynie 0,6%” - wskazano w raporcie. Spora część takich hipotek obarczona jestproblemem wysokości długu przewyższającego wartość nieruchomości stanowiącejzabezpieczenie. Źródło: