Zaskakujaca sytuacja na rynku mieszkan. Pierwszy taki miesiac od dawna

Ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że we wrześniu po raz pierwszy w tym roku aż w pięciu z siedmiu metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich spadła – o 1 proc. w Krakowie i Trójmieście – lub utrzymała poziom z poprzedniego miesiąca – w Warszawie, Łodzi i Poznaniu. Cieszyć może też wyhamowanie podwyżek w Trójmieście i Łodzi, gdzie średnia nie wzrosła drugi miesiąc z rzędu. Sytuacja nie wyklarowała się jeszcze w Krakowie i w Poznaniu. Wprawdzie w stolicy Małopolski lipiec przyniósł pierwszy po 2,5 roku spadek średniej ceny metra kwadratowego o 1 proc., ale w sierpniu podobny był jej wzrost. Powody do zmartwienia mają natomiast potencjalni nabywcy nowych mieszkań we Wrocławiu, gdzie ich ceny już szósty miesiąc z rzędu pną się w górę. Tym razem o 1 proc. Podobny wzrost średniej ceny metra kwadratowego miał miejsce w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Można to chyba jednak uznać za "wypadek przy pracy". Podobnie jak w przypadku Warszawy przez większą część tego roku panowała tu stabilizacja cenowa. Na rynku materiałów budowlanych cenowa stabilizacja Sierpień był kolejnym miesiącem stabilizacji cen na rynku wyrobów budowlanych – wynika z najnowszego raportu Grupy PSB Handel. Średnia cena liczona dla 20 grup asortymentowych była o 0,2 proc. niższa niż w lipcu. Wprawdzie ceny wzrosły w sześciu grupach towarowych (ściany, kominy, motoryzacja, otoczenie domu, wykończenia, płytki, łazienki, kuchnie oraz narzędzia), ale podwyżki nie przekraczały 1 proc. Poziom z lipca utrzymały za to ceny chemii budowlanej, izolacji termicznych i dekoracji. Natomiast w siedmiu grupach ceny spadły. Obniżki do 1 proc. objęły stolarkę, dachy, rynny, farby, lakiery, cement, wapno, instalacje, ogrzewanie, wyposażenie, AGD oraz ogród, hobby. Ponadto ceny większości grup asortymentowych były w sierpniu niższe niż w analogicznym okresie rok temu. Obniżki miały miejsce w 13 kategoriach. Do 1 proc. spadły ceny w grupach: chemia budowlana, dekoracje, wyposażenie, AGD, instalacje, ogrzewanie oraz izolacje termiczne. W kolejnych grupach spadki były następujące: narzędzia, ogród, hobby oraz płytki, łazienki, kuchnie (po -2 proc.), izolacje wodochronne (-3 proc.), oświetlenie, elektryka, wykończenia, dachy, rynny oraz sucha zabudowa (po -4 proc.). Z kolei wzrost cen w ciągu 12 miesięcy miał miejsce w siedmiu grupach asortymentowych: płyty OSB, drewno (+10 proc.), cement, wapno (+4 proc.), stolarka i ściany, kominy (po +3 proc.), farby, lakiery i otoczenie domu (po +1 proc.) oraz motoryzacja (+0,1). Mniej chętnych na kredyty mieszkaniowe Deweloperzy czekają na kolejną falę popytową, ale wiele wskazuje na to, że wielu ich potencjalnych klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania. Jedni najpewniej liczą na spadek cen, a inni na korzystniejsze warunki kredytowe lub na nowy program wsparcia kredytobiorców #naStart. Sierpień przyniósł bowiem spadek zarówno liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych, jak i składanych wniosków. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) poinformowało, że pozytywną decyzję banku uzyskało ok. 14,8 tys. gospodarstw domowych planujących zakup mieszkania. To wynik o ponad 12 proc. gorszy od lipcowego. Do banków trafiło ok. 26,4 tys. wniosków na nie. Z drugiej strony, kredytów udzielonych przez banki w ciągu ośmiu miesięcy tego roku było o ponad 79 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Gaśnie aktywność inwestycyjna firm deweloperskich Najnowsze statystyki Głównego Urzędu Statystycznego (GUS) dotyczące budownictwa mieszkaniowego budzą mieszane uczucia. Z jednej strony wskazują na potężny wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu z rokiem ubiegłym. Jednak impet inwestycyjny gaśnie ze względu na niską dostępność kredytów i malejący popyt na mieszkania. Przy czym nie są zmartwieniem uzyskane przez deweloperów pozwolenia na budowę. Objętych nimi mieszkań było po ośmiu miesiącach przeszło 138,2 tys., czyli o ponad 40 proc. więcej niż przed rokiem. I cały trzeci kwartał też najpewniej będzie lepszy od poprzednich. Sierpniowe statystyki budowlane GUS wskazują co prawda na wzrost aktywności inwestycyjnej firm deweloperskich, bo rozpoczęły one budowę ok. 12,8 mieszkań, czyli o blisko 9 proc. więcej niż w lipcu. Także bilans ośmiu miesięcy wygląda bardzo dobrze, bo rozpoczętych w tym okresie przez deweloperów mieszkań było blisko 105,2 tys., czyli o ok. 55 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Ten imponujący wynik jest jednak w dużej mierze efektem niskiej bazy. Przez większą część ubiegłego roku rozpoczynaniu budów nie sprzyjała niepewna sytuacja gospodarcza, a ściślej obawa przed recesją mogącą skutkować wzrostem bezrobocia. I dopiero w końcówce roku deweloperzy włączyli wyższy bieg, kiedy stało się jasne, że taki czarny scenariusz raczej nam nie grozi. Ten rok rozpoczęli oni z wyjątkową werwą. Pod względem liczby rozpoczętych mieszkań pierwszy kwartał zapisał się jako absolutnie najlepszy w historii rynku. Niestety, w kolejnych miesiącach aktywność inwestycyjna deweloperów przygasła. Drugi kwartał był zdecydowanie gorszy od pierwszego, a zanosi się na to, że trzeci przyniesie dalszy spadek liczby rozpoczynanych mieszkań. W okresie ośmiu miesięcy inwestorzy indywidualni uzyskali pozwolenia na budowę blisko 53,5 tys. mieszkań (głównie domów jednorodzinnych). Oznacza to ok. 12 proc. wzrost w porównaniu z analogicznym okresem rok temu. Pytanie, czy ta dynamika utrzyma się w kolejnych miesiącach. Lekkim niepokojem mogą bowiem napawać dane z sierpnia (ponad 6,7 tys. mieszkań i domów objętych pozwoleniami na budowę), które są o 14 proc. gorsze od lipcowych. Jednak o wiele ważniejsze z punktu widzenia szeroko pojętej branży budowlanej jest to, że w tym roku inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę większej niż rok temu liczby mieszkań – po ośmiu miesiącach było ich ok. 54,4 tys., co oznacza wzrost o ponad 11 proc. Jednak wyniki sierpniowe wskazują na to, że w trzecim kwartale inwestycyjny impet w budownictwie indywidualnym może stracić na sile. Powstanie Portal Danych o Obrocie Mieszkaniami "Portal DOM" Ministerstwo Rozwoju i Technologii wróciło do pomysłu zbierania i udostępniania statystyk dotyczących cen transakcyjnych na rynku mieszkaniowym. W tym celu utworzony ma być Portal Dom, a jego organizacją i obsługą zajmie się Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (UFG). Prowadzi on już inne narzędzie ochrony nabywców mieszkań — Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. U nas tego typu dane publikuje Narodowy Bank Polski, ale obejmują one tylko kilkanaście największych miast. Po drugie są to dane bardzo ogólne, które z punktu widzenia potencjalnych nabywców mieszkań są raczej kiepskim punktem odniesienia. Pamiętajmy, że cena mieszkania zależy od wielu czynników, m.in. lokalizacji (dzielnica, a nawet jej rejon), wieku i stanu technicznego budynku, kondygnacji. Publikowane w czasie rzeczywistym na podstawie umów deweloperskich ceny transakcyjne mogą być ważną wskazówką dla szukających mieszkania w konkretnej inwestycji. Deweloperzy rzadko ujawniają cenę oferowanych mieszkań. Klient poznaje ją po nawiązaniu kontaktu ze sprzedawcą. To, ile ostatecznie zapłaci kupujący, nierzadko zależy od jego umiejętności negocjacyjnych. Dzięki bazie cen transakcyjnych pójdzie on do biura sprzedaży dewelopera z wiedzą, na jaki opust od ceny ofertowej może liczyć. Podobnie ma to działać na rynku wtórnym. Jednak i tak będzie to oznaczało olbrzymi postęp w dostępie do informacji o cenach mieszkań i domów. Obecnie dysponujemy jedynie średnimi cenami ofertowymi, to ich analizowanie bardzo utrudnia fakt, że oferty mieszkań są rozproszone w wielu portalach ogłoszeniowych i bazach agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Ponadto często trafiają do nich duplikaty. Projekt stosownej ustawy trafił już do konsultacji publicznych, opiniowania i uzgodnień międzyresortowych.