Wynajem mieszkania bez problemow. Jak sie zabezpieczyc przed nieuczciwymi lokatorami

Jak więc zabezpieczyć się przed nieuczciwym najemcą? Nawet najbardziej starannie przeprowadzona weryfikacja potencjalnych lokatorów nie zapewni właścicielowi spokojnego snu. Zabezpieczenie własnych interesów warto zacząć od sformułowania odpowiednich zapisów w umowach – mówi o tym ekspert Piotr Strumiński, radca prawny z kancelarii Orlik & Partners. Dalszy ciąg tekstu pod materiałem wideo Zobacz też: Mieszkań i pokoi na wynajem mniej. Ceny poszły w górę Pandemia utrudnia eksmisję niechcianych lokatorów Na początku jest bajka – sympatyczni lokatorzy regularnie uiszczają wszystkie opłaty, na nasze konto trafiają konkretne pieniądze (im lepsza lokalizacja mieszkania, tym więcej możemy na nim zarobić), nikt się nie skarży. Pewnego dnia lokator traci pracę i trochę potrwa, zanim znajdzie nową. Przestaje płacić za mieszkanie, na początku są to tylko kilkudniowe opóźnienia, później zmieniają się w stan permanentny. Lokator nie odbiera telefonu i nie otwiera drzwi. Oczywiście na forach internetowych i w mediach społecznościowych nie brakuje złotych porad w stylu "wymień zamki", "wynajmij dwóch osiłków", "wprowadź się do mieszkania", ale w praktyce nie jest to ani łatwe do wykonania, ani zgodne z prawem, a chcemy jednak działać legalnie. Poza tym są sytuacje, kiedy w mieszkaniu są np. małe dzieci, których zdrowia i bezpieczeństwa nie chcemy mieć na sumieniu. Co więc zrobić? Kwestia niezapłaconych pieniędzy to jedno, problem z opróżnieniem mieszkania – drugie. - Z punktu widzenia ochrony interesów wynajmującego należy mieć na uwadze zarówno zagwarantowanie możliwości szybkiego i sprawnego odzyskania lokalu po ustaniu stosunku najmu, jak i przynajmniej częściowe zabezpieczenie roszczeń pieniężnych z tytułu nieuregulowanego czynszu najmu czy szkód wyrządzonych przez najemcę – mówi Piotr Strumiński, radca prawny. Ekspert nie ukrywa, że sytuacja może być trudna do rozwiązania. Zwłaszcza że w związku z pandemią wprowadzono przepisy modyfikujące ogólne zasady dotyczące wynajmu. - Już przed wprowadzeniem powyższych przepisów, dochodzenie zwrotu swojej własności było wysoce utrudnione ze względu na długotrwały charakter postępowania sądowego i egzekucyjnego oraz możliwość uporczywego ich czynności przez dłużników. W związku z wybuchem pandemii wprowadzono tymczasem całkowity zakaz wykonywania wyroków nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego, które dopuszczalne jest jedynie w wyjątkowych wypadkach, związanych z inwestycjami celu publicznego czy przeciwdziałaniem przemocy w rodzinie – informuje prawnik. Umowa najmu okazjonalnego Jednak taki stan rzeczy nie będzie trwał wiecznie, warto więc pamiętać o odpowiednich zabezpieczeniach. Umowa sporządzona na piśmie to rzecz oczywista, jednak nie każda zabezpiecza nas w wystarczającym stopniu. Jeśli chcemy uniknąć kłopotów, kluczowe z punktu widzenia interesów wynajmującego jest przede wszystkim zawarcie umowy najmu w formie tzw. najmu okazjonalnego, przewidującego złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji w zakresie eksmisji z lokalu wraz ze wskazaniem lokalu, do którego taka eksmisja może być wykonana. - W takiej sytuacji, zamiast często długotrwałego procesu o eksmisję wynajmujący, w celu przymusowego opróżnienia lokalu musi tylko uzyskać klauzulę na akcie notarialnym, który wraz z klauzulą stanowi podstawę do wykonania eksmisji przez komornika, tak samo, jak wyrok sądowy - mówi Piotr Strumiński. W jego opinii postępowanie takie trwa o wiele krócej od postępowania eksmisyjnego. Samo wykonanie eksmisji również jest szybsze, bo następuje ona do lokalu wskazanego przez najemcę. Jak odzyskać zaległości? Jednocześnie warto do umowy wprowadzić zapisy, które zagwarantują od najemcy odzyskanie choćby części zaległości. Z punktu widzenia interesów wynajmującego najskuteczniejszym rozwiązaniem będzie oczywiście zastrzeżenie w umowie kaucji, która jest przelewana na jego rachunek i może służyć do zaspokojenia ewentualnych roszczeń. Większość innych zabezpieczeń wiązać się będzie bowiem, podobnie jak eksmisja, z koniecznością przymusowej egzekucji, czyli znów trzeba będzie czekać – być może długie miesiące – na wyrok lub nakaz zapłaty. Niestety, jeśli trafi nam się nieuczciwy lokator, niepłacący czynszu i odmawiający wyprowadzki z lokalu, rozwiązanie zarówno pierwszego, jak i drugiego problemu będzie utrudnione. - Aktualne przepisy prawa faworyzują niestety dłużników, których zgodna z prawem eksmisja jest praktycznie niemożliwa – podkreśla ekspert. Ewentualna kaucja w takim przypadku również nie zaspokoi roszczeń właściciela lokalu i konieczne będzie najprawdopodobniej długotrwałe dochodzenie zapłaty na drodze sądowej, bez żadnej gwarancji odzyskania należności.