Mieszkanie towarem czy jednak prawem Petru i Belka na Kongresie Deweloperskim

"Nie mamy spójnej polityki mieszkaniowej, tylko zbiór nieskoordynowanych działań", "inflacja w Polsce jest obecnie niska", a "regulacje wprowadzone przez państwo zwiększyły ceny mieszkań o około 25% w ciągu 10 lat" - takie wypowiedzi mogliśmy usłyszeć od uczestników głównego panelu Kongresu Deweloperskiego poświęconego polityce mieszkaniowej. fot. Cezary Pecold / / FORUM Tegoroczny Kongres Deweloperski przyciągnął do Krakowa prawie 1000 uczestników, do których należały kluczowe postacie z branży. Ostatnim punktem programu był panel dotyczący polityki mieszkaniowej, z którego relację zamieszamy w tym tekście. W dyskusji udział wzięli prof. Marek Belka, poseł Ryszard Petru, wiceprezydent Łodzi Adam Pustelnik, ekspert rynku nieruchomości Kazimierz Kirejczyk, Robert Chojnacki - założyciel REDNET Property Group oraz portalu Tabelaofert.pl, a także prowadzący panel Tomasz Stoga -wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Prezentacja Roberta Chojnackiego - koszt kredytu vs koszt wynajmu Wstępem do dyskusji była prezentacja Roberta Chojnackiego, który skoncentrował się na dostępności mieszkań dla młodych ludzi i problemach demograficznych. Jego zdaniem mieszkanie młodych ludzi z rodzicami to główna przyczyna najniższej liczby urodzeń w Polsce od zakończenia II wojny światowej. " Słaba demografia jest skutkiem braku dostępności mieszkań" - mówił Chojnacki, przedstawiając opcje mieszkaniowe, które ma do wyboru młody człowiek w wieku 25 lat. Chojnacki wykluczył ze swoich rozważań kupno mieszkania za gotówkę lub otrzymanie go od rodziców. Alternatywę w jego prezentacji stanowił kredyt hipoteczny na 30 lat lub wynajem. Panelista przedstawił symulacjędla osoby kupującej mieszkanie dwupokojowe w Warszawie za 750 000 zł na kredytze stałym oprocentowaniem oraz dla osoby wynajmującej takie mieszkanie za 4 000zł miesięcznie. Przy kredycie na 30 lat całkowita kwota do spłaty wynosiła 1950 000 zł, w tym 750 000 zł kapitału i 1 200 000 zł odsetek. Gdybyoprocentowanie kredytu było niższe o 1%, całkowity koszt spadłby do 1 350 000zł, a odsetki wyniosłyby 600 000 zł. W przypadku wynajmu, przynieindeksowanym czynszu, przez 30 lat osoba zapłaciłaby 1 440 000 zł, aleuwzględniając inflację zgodnie z projekcją NBP, kwota ta wzrosłaby do 2 165 000zł. To znacznie więcej niż koszt nawet najdroższego kredytu. Jeśli osoba żyłabydo 78 lat, przy nieindeksowanym czynszu zapłaciłaby 2 600 000 zł, a przyindeksowanym – 5 565 000 zł, nie pozostawiając nic swoim dzieciom. Analizując koszty kredytu, Robert Chojnacki zauważył, że od 2013 roku średnia marża bankowa wzrosła z 1,34% do 2,34%.Wzrost ten nastąpił szczególnie po wprowadzeniu podatku bankowego w 2016 roku,co zwiększyło marżę o około 0,4%. Chojnacki zastanawiał się, czy mieszkaniejako prawo powinno być obciążane podatkiem bankowym od aktywów, jakim sąkredyty hipoteczne. Podkreślił również, że bankizwiększyły marże po wprowadzeniu programu "Bezpieczny kredyt 2%". Zysk dewelopera zesprzedaży hipotetycznego mieszkania za 750 tys. zł przy 15% marży netto wynosił około 112 tys. zł, podczas gdyzysk banku z tytułu odsetek z marży kredytu hipotecznego sięgał w tym przypadku 403 000 zł,nie licząc prowizji i innych opłat. Banki dodatkowo zarabiały na finansowaniudeweloperów. Na zakończenie Chojnacki zwróciłuwagę na dramaty ludzi, którzy rezerwowali mieszkania i wpłacali opłaty rezerwacyjne,ale z powodu zaostrzenia polityki banków nie mogli uzyskać kredytu. Po prezentacji prowadzący panel Tomasz Stoga skierował pytanie do profesora Marka Belki. Na wstępie zauważył, że większość Polakówpreferuje posiadanie własnego mieszkania zamiast najmu. Zapytał, czy państwopowinno wspierać obywateli w procesie nabywania mieszkań, czy raczej pozostawićich samym sobie. Dodał, że mówi się o tym, że deweloperzy oczekują wsparcia,ale chciałby zastanowić się, czy programy pomocowe są rzeczywiście potrzebne dlanas jako całego kraju. Marek Belka: Mieszkanie prawem czy towarem? Odpowiadam: aktywem Marek Belka na Kongresie Deweloperskim (Bankier.pl) Marek Belka rozpoczął wypowiedź od uwagi, że jego przedmówca skupił się wyłącznie na stronie podażowej. "Rozumiemto, ale dla ekonomisty kluczowa jest także strona popytowa. Mówiąc krótko, ktobędzie chciał kupować te mieszkania i domy, dlaczego i kiedy będzie kupowaćwięcej, a kiedy mniej? To pytanie często bywa politycznie nacechowane – czymieszkanie to towar, czy prawo? Ja odpowiadam: przede wszystkim to jest aktywo. Mieszkanie, dom to najważniejsze aktywo, jakie przeciętny człowiek posiada wswoim życiu i traktuje je właśnie jako aktywo " - powiedział. Profesor Marek Belka zwrócił uwagę, że w Polsce nie można mówić o stabilnych warunkach prawnych i gospodarczych w dłuższej perspektywie, co powodowało, że ludzie dążyli do posiadania własnych aktywów, napędzając popyt na mieszkania. Inflacja i brak innych alternatyw inwestycyjnych sprawiały, że nieruchomości stawały się naturalnym wyborem. Belka stwierdził, że był zaskoczony informacją, że 70% mieszkań w Polsce kupowano za gotówkę, co jego zdaniem świadczyło o popycie inwestycyjnym. W ostatnich latach jednak sytuacja zmieniła się na niekorzyść deweloperów, ponieważ pojawiły się atrakcyjne alternatywy lokowania kapitału, takie jak obligacje detaliczne, które odciągają kapitał od rynku nieruchomości. "Najgorsza sytuacja jest wtedy, gdy osoby posiadające mieszkania w celachinwestycyjnych zaczynają je sprzedawać. Obecnie mamy do czynienia z takąsytuacją: z jednej strony normalna podaż nowych mieszkań, a z drugiejinwestorzy próbują sprzedawać swoje nieruchomości. W efekcie na rynku tworzysię ścisk i pojawia się problem ze sprzedażą. Tak mniej więcejekonomista widzi rynek mieszkań i domów z perspektywy popytowej" - zakończył Marek Belka. Prowadzący panel Tomasz Stoga postanowił skwitować wypowiedź Marka Belki, co spotkało się z kontrą. - Panie profesorze, pan zaczął swoją wypowiedź od zagadnień popyt-podaż. Ja powiem tak, że ostatnie dane GUS-u, którymi ja byłem zaszokowany,podały, że prawie 53% ludzi pomiędzy 24. a 35. rokiem życia mieszka zrodzicami. To jest dla mnie prawdziwy problem - powiedział Tomasz Stoga. - Nie, to nie jest problem. To jest wogóle krzepiące. To znaczy, że macie po co żyć - odpowiedział Marek Belka. - Właśnie o to chodzi, że my mamy dla kogobudować, tylko prawdziwym problemem jest podaż mieszkań, dlatego kolejne pytanie - odpowiedział Stoga, zwracając się do Ryszarda Petru - panie pośle, deweloperzy mają dlakogo budować, ale dlaczego nie budują? Jakie mamy ograniczenia, jeśli chodzio podaż? Z czym się wiąże potencjalnie to, że nie możemy zbudować tych mieszkańdla wszystkich, którzy by tych mieszkań oczekiwali? Ryszard Petru: Wysokie stopy procentowe podnoszą ceny mieszkań Ryszard Petru na Kongresie Deweloperskim (Bankier.pl ) "Na pewno dla wszystkich, którzy by tego chcieli, nigdy się nie wybuduje. To po pierwsze. Po drugie mam tę niezręczność, że państwo mogą postrzegać moje wypowiedzi jako wypowiedzi rządowe. Z góry uprzedzam, że większość to będą moje własne opinie, bo jak państwo wiecie, w rządzie trwa dyskusja, jaką politykę mieszkaniową powinniśmy wprowadzić" - rozpoczął Ryszard Petru. Ryszard Petru zwrócił uwagę, że wysokie stopy procentowe podnoszą ceny mieszkań, co zmniejsza popyt, i postawił pytanie, czy rząd powinien interweniować w takiej sytuacji. Zaznaczył, że budownictwo ma duży wpływ na gospodarkę, angażując wiele branż. Aby ustabilizować popyt, Petru sugerował, że stopy procentowe powinny wrócić do poziomu 4-5%. Jeśli chodzi o podaż, podkreślił problemy z dostępnością gruntów pod zabudowę oraz długimi procedurami administracyjnymi. "Proces uzyskiwania około 30 różnych decyzji dla inwestycji deweloperskich trwa zbyt długo. Warto rozważyć uproszczenie tych procedur, np. na wzór zezwoleń na inwestycje drogowe, gdzie proces trwa 7-9 miesięcy. Można by skumulować decyzje, co uprościłoby cały proces " - zauważył Ryszard Petru. Odnośnie do kredytów Petru proponował wydłużenie okresu kredytowania do 35 lat w celu obniżenia rat (pod rozwagę wziął w tym miejscu możliwość zagwarantowania przez państwo spłaty w razie śmierci kredytobiorcy). Innym pomysłem mogłoby być wprowadzenie zrównoważonej hipoteki, gdzie część spłat jest przeniesiona na późniejszy okres, co pozwoliłoby obniżyć początkowe raty. Podkreślił, że Polacy chcą posiadać własność, ale głównym problemem pozostaje brak terenów pod zabudowę i niedostosowane plany zagospodarowania przestrzeni. Adam Pustelnik: Interwencja publiczna nie jest z definicji złym pomysłem Adam Pustelnik na Kongresie Deweloperskim (Bankier.pl ) Kolejne pytanie Tomasza Stogi zostało zaadresowane do wyceprezydenta Łodzi Adama Pustelnika. Prowadzący dyskusję podniósł w nim problem budowy mieszkań komunalnych. Stoga wskazał, że w pierwszych 8 miesiącach 2024 r. w Polsce wybudowano jedynie 3 tysiące takich mieszkań, podczas gdy na listach oczekujących jest około 130 tysięcy osób i zapytał Adama Pustelnika o jego perspektywę i oczekiwania wobec pomocy państwa w tej kwestii. Adam Pustelnik zwrócił uwagę, że w dyskusji o polityce mieszkaniowej częstotworzy się fałszywy dylemat: albo dopłaty kredytowe, albo mieszkania komunalne,choć te rozwiązania nie wykluczają się wzajemnie. Przywołał przykłady zzachodniej Europy, gdzie miasta, np. Wiedeń, są dużymi deweloperami. Jego zdaniem w Polsce brak jednak odpowiedniego zaplecza instytucjonalnego, by zastosować podobnerozwiązania. Podkreślił, że Polacy mają silne przywiązanie do własności, co utrudniaszybką zmianę w kierunku najmu. Zauważył również, że interwencje publiczne sąpowszechne na całym świecie i wsparcie popytu nie musi kolidować z budowąmieszkań komunalnych, które miasta takie jak Łódź potrzebują np. do relokacji ludzi koniecznej podczas rewitalizacji centrum. "Moim zdaniem interwencja publiczna albo forma polityki publicznej, która by zakładała zaangażowanie po stronie popytowej, nie jest z definicji złym pomysłem. Przede wszystkim nie widzę tutaj kolizji z polityką polegającą na budowie mieszkań komunalnych" - zakończył swoją wypowiedź. Kazimierz Kirejczyk o absurdach polskiej polityki mieszkaniowej Kazimierz Kirejczyk na Kongresie Deweloperskim (Bankier.pl ) Podczas swojej wypowiedzi Kazimierz Kirejczyk przedstawił prezentację, w której zwrócił uwagę na kilka absurdów polskiej polityki mieszkaniowej. Najpierw odniósł się jednak do pomysłu Ryszarda Petru. - Taka hipoteka istniała w Polsce 30 lat temu. Nazywała się Kredyt podwójnie indeksowany. Nikt jej w Polsce nie rozumiał i przeszła do historii jako coś, czego się generalnie nie da się spłacić - skomentował. W swojej prezentacji Kirejczyk przedstawił wykres pokazujący, kto budował mieszkania w Polsceprzez ostatnie 26 lat. Zauważył, że mimo wielu rządów i obietnic skalabudownictwa społecznego i komunalnego była bardzo mała. Rekordowa liczba takichmieszkań wybudowana została w 2006 roku i wynosiła jedynie 11 tysięcy. Równocześnie przez lata państwo wspierało własność prywatną, co widoczne byłom.in. w kredytach preferencyjnych. Kirejczyk zauważył także, że zasoby mieszkań komunalnych znacząco sięzmniejszyły – przez 20 lat zmalały o ponad 600 tysięcy, głównie poprzezprywatyzację. Krytykował również politykę planistyczną w polskich miastach,gdzie wysokie ceny gruntów i mieszkań zmuszają młode rodziny do wyprowadzki naobrzeża, co prowadzi do problemów z infrastrukturą w tzw. obwarzankach i powoduje starzenie się centrówmiast. Na koniec podkreślił, że zmiany w polityce mieszkaniowej są trudne bezpoważnych reform, a Polska pozostaje w schizofrenicznej sytuacji, gdzie zjednej strony wspiera się własność, a z drugiej ogranicza budowę mieszkańspołecznych. "Po tych 30 latach rozmawiania o polityce mieszkaniowej na różnychpanelach mam refleksję taką, że to jest zwykle dyskusja marzeń o tym, jakapolityka być powinna. Według mnie najciekawsze jest pytanie, jaka ona naprawdę będzie.I moim zdaniem przyszłość będzie wyglądała tak, że będziemy mieli niewiele więcej społecznych mieszkań czynszowych, aleza to mniej mieszkań deweloperskich” - podsumował Kazimierz Kirejczyk . Robert Chojnacki: Najlepiej, gdybypaństwo się nie mieszało Kolejne pytanie Tomasza Stogi skierowane do Roberta Chojnackiego dotyczyło interwencji rządu: "Kiedy państwo powinno wspierać naszych klientów? Czy w ogóle powinno?". Robert Chojnacki odparł, że jako liberał uważa, iż najlepiej, gdybypaństwo się nie mieszało, jednak rzeczywistość wyglądainaczej. Zauważył, że nie ma spójnej polityki mieszkaniowej, tylko istnieje zbiórnieskoordynowanych działań podejmowanych przez różne osoby w różnym czasie. "Przykład? Mówiliśmy tu o powierzchni mieszkania w zeszłym roku. Z jednejstrony nie można było budować mieszkań poniżej 25 metrów kwadratowych, a zdrugiej rząd dopłacał do budowy takich mieszkań w postaci "BK2%" na rynkuwtórnym. Więc z jednej strony to tak, jakby nie można było wytwarzaćnarkotyków, ale dopłacalibyśmy narkomanom do zażywania tych środków. Niestetynie mamy polityki mieszkaniowej" - stwierdził Robert Chojnacki. Chojnacki zauważył, że zgodnie z jego niedawnym badaniem regulacje wprowadzone przez państwo zwiększyły cenymieszkań o około 25% w ciągu 10 lat. Jakzaznaczył, niektóre były słuszne i miały na celu ochronę klientów. Swojąwypowiedź zakończył konkluzją, że skoro państwo już raz zaingerowało, powinno zrobićto ponownie, ale tylko z powodu problemów demograficznych. "Jeśli niedługo będzie rodzić się rocznie 250 tys. Polaków i za chwilębędziemy państwem, które liczy 19 milionów mieszkańców, to minister finansówbędzie miał potężny problem, bo dwukrotnie mniejsza populacja będzie musiałaspłacić 1,5 bln zł długu publicznego zaciągniętego przez nasze pokolenie i nie mamprzekonania, że mój syn, który ma w tym momencie 5 lat, będzie miał ochotę torobić” - zakończył Robert Chojnacki. Marek Belka: Nikt nie chce mówić o konieczności obniżenia stóp procentowych Ostatnie pytanie skierowane przez Tomasza Stogę do Marka Belki brzmiało: "czy budować niezależnie od tego zamożności naszego społeczeństwa?". Marek Belka odpowiedział, że ma gonitwę myśli, ponieważ w dyskusji zostało poruszone zbyt dużo spraw. Podkreślił, że nie jest specjalistą odrynku budowlanego czy mieszkaniowego, ale ekonomistą i patrzy nana te kwestie z punktu widzenia makroekonomicznej. "Przede wszystkim nie chodzi o to, żeby gromadzić coraz więcej aktywów, wtym mieszkaniowych. Przykładem problemu są Chiny, gdzie ludzie, z powoduwysokiej skłonności do oszczędzania, lokują oszczędności w mieszkaniach.Efektem są pustostany i krachy, gdy wielcy deweloperzy bankrutują" - podkreślił Marek Belka. "Muszę przyznać, że panel miał być dyskusją o propozycjach rządowych, ależaden z nas – ani Pustelnik, ani Petru, ani ja – nie reprezentujemy rządu. Tepropozycje są liczne, ale marginalne dla rynku mieszkaniowego. Jak wspomniałprezydent Pustelnik, miasta takie jak Łódź potrzebują mieszkań komunalnych dorelokacji ludzi przy rewitalizacji centrów miast - stwierdził prof. Belka. Podkreślił, że mieszkania na wynajem są potrzebne dla młodych ludzi, którzy muszą być mobilni, zanim ustabilizują się zawodowo. Wskazał, że potrzebny jest profesjonalny najem, ponieważ prywatni właściciele, jak on sam, nie zawsze zapewnią stabilność lokatorom. Mimo to w Polsce ludzie preferują posiadanie własnych mieszkań, a budować je będą głównie deweloperzy prywatni. " Muszę powiedzieć, byłem zaskoczony tym zmartwieniem, które ze strony państwa tutaj płynęło, że jest jakiś kryzys, jeżeli chodzi o podaż mieszkań. No przecież zobaczyliśmy te wykresy. Okazuje się, że wy budujecie tyle mieszkań co za Gierka, a to był symbol wielkiego sukcesu PRL-u. A to, że się tam wahało w 2023 roku... przecież powód jest jasny, mamy straszliwie restrykcyjną politykę pieniężną, myślę, że także uwarunkowaną politycznie " - stwierdził Marek Belka. " Jeśli w Polsce oprocentowanie kredytówhipotecznych wynosi 8,4%, a w strefie euro 3,5%, to mamy problem. Inflacja wPolsce jest obecnie niska – tylko 0,1% w ostatnim miesiącu – a jej wysokipoziom w statystykach wynika z manipulacji w poprzednich latach, np. przeztarcze antyinflacyjne. Mimo to nikt nie chce mówić o konieczności obniżeniastóp procentowych, bo wcześniej krytykowano Glapińskiego za odwrotną politykę. Teraz powinno się go krytykować za to, że nie myśli o tym, jak stopy procentowe będą działać na gospodarkę za 6-8 kwartałów, czyli tak jak działają, tylko zmienia sobie tak zwany forward guidance na swoich comiesięcznych stand-upach - zakończył Marek Belka. Marek Belka na Kongresie Deweloperskim (Bankier.pl) Źródło: