Kazde mieszkanie powinno miec "dowod osobisty" ale bywa roznie. Jakie sa konsekwencje dwoch lokali na jednej ksiedze wieczystej

Co do zasady każda odrębnanieruchomość – mieszkanie, działka, dom itp. - powinna mieć własną księgęwieczystą. W praktyce jednak spotyka się lokale, które są tej księgi pozbawionelub też widnieją wraz z innymi nieruchomościami w jednej księdze wieczystej. Eksperciportalu GetHome.pl postanowili sprawdzić, jak to jest możliwe i jakierodzi to konsekwencje. fot. Roman Samborskyi / / Shutterstock W kwestii ksiąg wieczystychprawo jest precyzyjne. Jak mówi ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystychi hipotece: art. 24. 1. "Dla każdejnieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą, chyba że przepisyszczególne stanowią inaczej. Dotyczy to także nieruchomości lokalowych oraznieruchomości, w których nieruchomości lokalowe zostały wyodrębnione". Jak więc widzimy – każdanieruchomość powinna posiadać własny „dowód osobisty”, jakim jest księgawieczysta. Dalej jednak w ustępie drugim tego samego artykułu czytamy, że wpraktyce w jednej księdze wieczystej może być ujętych kilka lokali. "W księdze wieczystejprowadzonej dla nieruchomości, w której własność lokali została wyodrębniona,ujawnia się sposób zarządu tą nieruchomością określony w umowie, a w razienieujawnienia domniemywa się sposób zarządu wynikający z ustawy". Z powyższego zapisu wynikazatem, że księga wieczysta nieruchomości nie musi być tożsama z własnościądanego lokalu. Mówiąc inaczej – choć księga wieczysta będzie jedna, właścicielimieszkań, które są w niej ujęte, może być więcej. W takiej sytuacji jednakmieszkania w świetle prawa są częścią jednej nieruchomości. Wówczas teżkupujący taki lokal w praktyce staje się współwłaścicielem całej nieruchomości,w udziale odpowiadającym powierzchni danego lokalu, a nie w pełni samodzielnym,jedynym właścicielem mieszkania. Jeśli będzie chciał je sprzedać, bez założonejksięgi wieczystej, będzie sprzedawał tylko swoje udziały wnieruchomości. Podział mieszkania na dwa Skąd bierze się sytuacja, wktórej w jednej księdze wieczystej widnieją np. dwa (lub więcej) lokalemieszkalne? Często na takie posunięciedecydują się sami właściciele nieruchomości – z różnych względów. Na przykładchcą dokonać jej podziału, tak by pod osobnym adresem zamieszkała rodzina,której wówczas przypadają udziały odpowiadające danemu lokalowi mieszczącemu sięciągle w tej samej nieruchomości. Inną motywacją może być chęćsprzedaży. Jeśli mieszkanie albo dom ma dużą powierzchnię, a więc i wysokącenę, sprzedaż może nastręczać problemy. O wiele łatwiej znaleźć klientów np.na dwa różne mieszkania. Stąd choćby decyzja o podziale. Jak wygląda to w praktyce?Przede wszystkim jeśli budynek wielorodzinny, w którym znajduje sięnieruchomość, jest zarządzany przez wspólnotę mieszkaniową lub spółdzielnię,wówczas potrzebna będzie jej zgoda. Jeśli podział nieruchomości ma miećcharakter fizyczny, tzn. będzie wiązać się z ingerencją w części wspólne – np.aby wybić osobne drzwi, wówczas potrzebne będą dodatkowe zgody wspólnoty. W takim scenariuszu potrzebnyjest oczywiście również projekt przebudowy przygotowany przez architekta.Oczywiście, jeśli podział wymaga prac budowlanych, to – w zależności od ichzakresu – będzie wymagane również pozwolenie ze strony nadzoru budowlanego. Etapem wieńczącym podziałnieruchomości, który poskutkuje przypisaniem nowego adresu, będzie uzyskaniezaświadczenia o samodzielności lokalu. Takie zaświadczenie wydaje starostapowiatowy. Należy pamiętać, że jeśli lokal mamieć status mieszkania, musi w świetle prawa spełniać określone warunki. Chodzio rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawiewarunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.Zgodnie z nim: powierzchnia użytkowa mieszkania nie może być mniejsza niż 25 m2; każdy lokal musi mieć własną łazienkę, WC, kuchnię lub aneks kuchenny; w łazienkach w lokalu powinno być możliwe zainstalowanie wanny lub kabinynatryskowej, umywalki, miski ustępowej (jeżeli nie ma ustępu wydzielonego). Na etapie uzyskaniazaświadczenia o samodzielności lokali załatwia się też inne formalności, takiejak założenie kartotek dla poszczególnych mieszkań i ujawnienie lokali wewidencji gruntów i budynków. W efekcie tych działań nowe mieszkanie uzyskujewłasny adres. Etapem kończącym procespodziału nieruchomości na dwa odrębne lokale powinien być wpis w księdzewieczystej. I znów – jeśli dla wyodrębnionego mieszkania nie zostanie założonaosobna księga wieczysta, wówczas nadal potencjalny nabywca takiego lokalubędzie jedynie współwłaścicielem całości w stopniu odpowiadającym udziałamijednemu z mieszkań. Mieszkanie bez osobnej księgiwieczystej a hipoteka Brak samodzielnej księgiwieczystej nieruchomości znacznie utrudnia sprzedaż jednego z mieszkańpowstałych w wyniku podziału dużej nieruchomości. Ponieważ księga wieczystanadal jest jedna, przedmiotem obrotu pozostaje jedna nieruchomość, a tooznacza, że kupujący stanie się tylko jej współwłaścicielem, nawet jeśli będziemiał wyłączne prawo do zarządzania swoją częścią nieruchomości. Taki stan rzeczy będzieutrudniał zbycie nieruchomości. Jeśli potencjalny chętny jest zainteresowanykupnem udziałów na kredyt hipoteczny, wówczas banki traktują go indywidualnie,procedura się wydłuża i jest większe ryzyko decyzji odmownej. Wiele zależy tuod sposobu podziału nieruchomości. Jeśli np. w budynku w ogóle nie ma ksiągwieczystych mieszkań, jest tylko jedna księga dla całej nieruchomości zwyszczególnionymi lokalami (sytuacja spotykana np. w starych kamienicach),wówczas zakup udziału będzie możliwy wyłącznie za gotówkę. Bank nie podejmiesię kredytowania takiego zakupu. Podobnie będzie w sytuacji,gdy dwa mieszkania są „podpięte” pod jedną księgę wieczystą. Nawet jeśli drugiz właścicieli zgodzi się, by hipoteką objąć całą nieruchomość (a więc napotencjalną egzekucję także z jego części) kredytowanie takiego zakupu może byćproblemem z wielu względów. Bank będzie przyglądał się temu, jak fizyczniezostała podzielona nieruchomość, czy spełnia ona warunki zgodności z prawembudowlanym i czy po prostu jest podzielona funkcjonalnie. Jeśli np. dwamieszkania zostały podzielone z jednego, siłą rzeczy będzie występować częśćwspólna do korzystania przez obie strony, np. korytarz. W takiej sytuacjipotrzebne są jakieś regulacje (tzw. umowa quoad usum, czyli umowa o podzialenieruchomości do korzystania), które określają sposób i zakres korzystania ztej części wspólnej i obowiązki z niego wynikające. Bank może uznać naprzykład, że kredytowanie zakupu części takiej nieruchomości jest po prosturyzykowne przy ewentualnej jej późniejszej sprzedaży, gdyby doszło do przejęcianieruchomości wskutek braku spłat. Finalnie więc optymalnym rozwiązaniem dla przejrzystościprawnej i późniejszego obrotu nieruchomością jest założenie odrębnej księgiwieczystej dla każdego z mieszkań powstałych w wyniku podziału. Wówczassprzedaż takiej nieruchomości nie będzie wiązała się z żadnymi problemami. Marcin Moneta Źródło: