Astronomiczne marze na mieszkaniach to mit Ring ekonomiczny na spotkaniu deweloperow

Marże deweloperów, najwyżej oprocentowane kredyty w Unii Europejskiej, a nawet liczba nowych ustaw powstających każdego roku w Polsce i w Belgii - podczas ringu ekonomicznego, który odbył się w trakcie branżowego spotkania deweloperów poruszono wiele tematów składających się na obraz polskiego rynku mieszkaniowego. / W ringu ekonomicznym podczas Kongresu Deweloperskiego udział wzięli prof. Marian Noga, z Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu, prof. Waldemar Rogowski- wykładowca SGH i główny analityk Grupy BIK oraz Izabela Rudzka adiunkt SGH. Prowadzącym dyskusję był redaktor naczelny Bankier.pl Andrzej Stec. Dyskusję otworzyło pytanie o marże deweloperów - ich astronomiczny rozmiar to mit, czy rzeczywistość? - rozpoczął Andrzej Stec. Profesor Waldemar Rogowski: Musimy tutaj rozróżnić dwa rodzaje marż: marżę brutto, czyli różnicę między ceną sprzedaży a kosztem budowy, oraz marżę netto, która uwzględnia również koszty kapitału zaangażowanego przez dewelopera w danym okresie. Marża brutto faktycznie sięga około 30-40%, ale zależy to m.in. od tego, czy deweloper korzysta z własnego generalnego wykonawcy, co również wpływa na te wartości. Gdy uwzględnimy koszt kapitału, zarówno koszt długu, jak i kapitału własnego, to lądujemy na około 15% netto. Nie wiem, czy można to uznać za wygórowaną marżę w kontekście tak dużego, ale coraz bardziej niepewnego rynku. Często patrzymy jedynie na cenę i koszty, nie uwzględniając kosztu kapitału, co sprawia, że marże wydają się wysokie. Profesor Marian Noga: To znaczy tak, jeżeli chodzi o to 15%, jak powiedział pan profesor, to rzeczywiście jest to pewien poziom, który jest do zaakceptowania. Użyłbym nawet takiego sformułowania, że on nie budzi wątpliwości etycznych czy konkurencyjnych, bo w ogóle uważa się, że jeżeli ktoś podejmuje biznes, to powinien osiągnąć przynajmniej 10% stopy zwrotu z włożonego kapitału. Izabela Rudzka: Nie zgadzam się z opinią o wysokich marżach, ponieważ nie bierze się pod uwagę wielu czynników związanych z rynkiem deweloperskim. Przede wszystkim koszty na rynku są rozłożone w czasie. Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, jest bardzo długi. Do tego dochodzą koszty funkcjonowania firmy, wynagrodzenia pracowników, zmiany cen materiałów budowlanych i ogólny wzrost kosztów związany z inflacją. W takim środowisku ekonomicznym marże wcale nie są wysokie. Mimo że na papierze, np. w raportach rocznych, może to wyglądać dobrze, rzeczywista sytuacja finansowa firm jest bardziej skomplikowana. Warto również zwrócić uwagę na różnice między dużymi firmami deweloperskimi notowanymi na giełdzie a małymi, rodzinnymi firmami deweloperskimi, które działają w innych warunkach. Dla małych deweloperów osiągnięcie zysku bywa znacznie trudniejsze. Dlaczego ceny mieszkań rosły i kogo na nie stać? Izabela Rudzka zauważyła, że rynki są wzajemnie powiązane. Oczekiwano, że wojna w Ukrainie wpłynie negatywnie na rynek nieruchomości, ale stało się odwrotnie, ponieważ do Polski przyjechały 3 miliony imigrantów z Ukrainy, co spowodowało wzrost cen mieszkań. Podobnie w Gruzji i Armenii ceny wzrosły z powodu napływu Rosjan opuszczających kraj. To pokazuje, że rynki nieruchomości są częścią globalnie powiązanego systemu. Wzrost cen, choć nie będący korzystnym dla wszystkich, oznacza, że rynek działa sprawnie, a gospodarka się rozwija - stwierdziła Izabela Rudzka. Profesor Marian Noga rozpoczął wypowiedź od opisu Światowego Kongresu Finansowego, w którym uczestniczył i na którym wystąpił George Soros. Podczas wykładu miał powiedzieć, że po prostu czytał różne książki ekonomiczne i bardzo dokładnie zgłębił prawa popytu i podaży, co w 1992 roku pozwoliło mu zaatakować funta szterlinga i w ciągu jednego dnia zarobić 1 miliard funtów. "Ktoś może zapytać, po co o tym opowiadam? Odpowiadam na pytanie o ceny deweloperskie i ceny nieruchomości. Tu rządzą popyt i podaż. W Polsce, jak wynika z badań, jest dziś 2 miliony osób czekających na mieszkanie, z czego milion na swoje pierwsze. Podaż mieszkań wynosi około 100 tysięcy rocznie, co – jak słyszę, bo nie jestem specjalistą – byłoby uważane za sukces. Oznacza to, że zaspokojenie popytu zajęłoby 10 lat, więc nie dziwcie się, że ceny rosną. Tak jak Soros czytał książki ekonomiczne, tak czytają je też deweloperzy, a ceny idą w górę. Taka jest moja odpowiedź" - podsumował prof. Marian Noga. Profesor Waldemar Rogowski wskazał, że problemem na rynku nieruchomości jest podaż, ponieważ deweloperzy nie mogą szybko reagować na zmiany w popycie. Jak zauważył, dotychczas popyt generował ich zyski, ale teraz należy zastanowić się, co go stymuluje i czy nadal będzie się rozwijał. "W Polsce panuje mit, że na nieruchomościach nie da się stracić, co jest nieprawdą. Popyt gotówkowy, chroniący przed inflacją, oraz inwestycje w wynajem napędzały rynek, a niskie stopy procentowe sprzyjały kredytom" - skomentował prof. Rogowski. Profesor Rogowski zauważył, że popyt gotówkowy spadł, ponieważ inwestorzy porównują stopy zwrotu z wynajmu do obligacji skarbowych, wybierając te ostatnie jako bezpieczniejszą inwestycję. Bogaci inwestorzy z wolną gotówką szukają z kolei alternatyw za granicą, np. w Hiszpanii, gdzie 25% transakcji na rynku nieruchomości dokonują cudzoziemcy, z których 3% to Polacy. Wkrótce rynek ten stanie się jednak mniej atrakcyjny dla inwestorów przez obostrzenia w najmie krótkoterminowym. "Przy obecnych wysokich stopach popyt kredytowy jest dedykowany dla najbogatszych, którzy mają tę zdolność, czyli wysokie dochody. GUS publikuje teraz wynagrodzenia w decylach. Odszedł już tego słynnego „przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej 8600” i okazuje się, że mediana wynagrodzeń w Polsce brutto to jest chyba 6300, czyli 50% osób ma mniej. Nagle zyskujemy właściwy obraz sytuacji - rynek zawęża linię kredytową do bardzo wąskiej grupy ludzi o odpowiednich dochodach, których na ten kredyt stać. Kolejna grupa stoi, że tak powiem, czekając na to, co będzie z nowym pomysłem na Kredyt 0%" - podsumował profesor Rogowski. Drogie kredyty i biedne banki? Bankier.pl W kolejnym pytaniu red. Andrzej Stec przytoczył anegdotę z prowadzonej przez siebie wcześniej debaty, przed którą jeden z przedstawicieli sektora bankowego poprosił go, żeby nie mówić o wysokich zyskach banków, ponieważ wcale nie są one wysokie, a poziom zwrotu z kapitału własnego jest u nich najniższy w Europie. "Jak to jest?" - spytał prowadzący panel. Prof. Marian Noga wskazał, że sektor bankowy w Polsce korzysta na obecnej sytuacji. Jak zauważył, depozyty w bankach wynoszą 1 bilion 700 miliardów złotych, a udzielone kredyty 1 bilion 100 miliardów, co oznacza nadwyżkę 600 miliardów złotych. Banki lokują te nadwyżki w obligacjach i innych instrumentach finansowych oraz bonach pieniężnych sprzedawanych przez NBP. Nadpłynność nie jest jednak pożądana przez banki. "Oni by woleli mieć odwrotną sytuację, bo wtedy by korzystali i stąd ta ich, przepraszam za kolokwializm śpiewka, że oni nie są tacy żądni pieniędzy" - podsumował prof. Noga. Następnie profesor przeszedł do tematu kredytów hipotecznych. Jak wskazał, Polska ma ich najwyższe oprocentowanie w Unii Europejskiej, czyli 7,91% (rok temu w kwietniu było to nawet 9,5%). Wyższe stopy w Europie ma tylko Serbia (10%). W strefie euro oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacznie niższe. Na przykład Słowacja ma oprocentowanie na poziomie 4,19%, a Litwa, Łotwa i Estonia 5,30%-5,40%. Jak zauważył profesor Marian Noga, kraje Bałtyckie stopniowo dojdą do poziomu Słowacji, a obecna różnica wynika z tego, że weszły później od niej do strefy euro. "To jest dla mnie najlepszy dowód, że wejście do strefy euro oznaczałoby zdecydowanie niższe stopy procentowe kredytów hipotecznych. A wiecie dlaczego? Dlatego, że wtedy na rynku w Polsce nie będzie działało tak jak teraz tylko 40 banków, ale jakieś 2000-2500. Niech ktoś powie, że to jest niemożliwe, że tyle banków otworzy tu oddziały. Nie - wystarczy stu brokerów, którzy będą je obsługiwać i te oprocentowania kredytów hipotecznych spadną. Tak to wygląda. Jaka jest konkluzja? Przeciwko wstąpieniu do strefy euro wcale nie jest PiS, tylko cały polski system bankowy" - skomentował prof. Noga. Profesor Waldemar Rogowski wskazał, że w Polsce rzeczywiście mamy sytuację, gdzie baza depozytowa jest o 30% wyższa niż kredytowa, ale ważne są też aspekty regulacyjne, wskazując na podatek od aktywów, który "wymyśliły sobie tylko Polska i Węgry". Zwrócił też uwagę na ryzyko prawne banków związane z kredytami mieszkaniowymi . "Po kredytach frankowych jest próba podważania stawki referencyjnej WIBOR, a to już byłaby katastrofa na skalę niewyobrażalną nie tylko dla rynku mieszkań, ale dla całego rynku w ogóle" Kredyt przestał mieć charakter kredytu. Stał się opcją, którą dostaje konsument, opcją, którą w każdej chwili może podważyć i wypowiedzieć. Weźmy przykład Hiszpanii. Tam jak ktoś zaciąga kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, całą umowę kredytową musi wyjaśnić mu notariusz, u którego później będzie podpisywał umowę. Co więcej, notariusz ma obowiązek przeprowadzenia egzaminu, czy potencjalny kredytobiorca rozumie zapisy umowy? Jeszcze 14 dni musi upłynąć, zanim notariusz będzie miał prawo podpisania umowy sprzedaży. Klient ma czas na przemyślenie umowy, ale jeśli minie 14 dni i ją podpisze, nikomu do głowy nie przyjdzie, żeby podważać jakikolwiek zapis kontraktu kredytowego. Ani jednej, ani drugiej strony. W Polsce mamy obecnie niesamowicie asymetryczność ryzyka prawnego. To ta druga strona, która ma tak wysokie ryzyko prawne, będzie drogo udzielać kredyty, bo musi sobie próbować zmitygować ryzyko. To jest fundamentalny problem - skomentował prof. Rogowski. Izabela Rudzka zwróciła z kolei uwagę, że sytuacja z bankami jest podobna do całej gospodarki. "Biznes musi osiągać zyski i tam, gdzie istnieje taka możliwość oraz odpowiednie ramy prawne, po prostu działa" - skomentowała. "Chciałabym jednak poruszyć inny ważny wątek, ale nas jako społeczeństwa nie informuje się o wielu rzeczach, nie edukuje, tylko wprowadza dezinformację. Panuje wielka magia w różnych mediach i to powoduje ogromne niepokoje społeczne" - powiedziała Izabela Rudzka. Profesor Waldemar Rogowski poparł przedmówczynię, zwracając uwagę, że sektor bankowy i deweloperzy są często krytykowani i stają się "chłopcami do bicia", ponieważ ludzie oczekują tanich mieszkań i tanich kredytów, co jest sprzeczne z rynkowym podejściem obu branż. Spółki muszą liczyć się ze swoimi akcjonariuszami i inwestorami, którzy znikną, jeśli nie będą generować zysków. Źródło: