7 tys. z w miesiac. Tyle potrafi "zarobic" dwupokojowe mieszkanie w Warszawie

Od sesji zdjęciowej, przez home staging i marketing – po wystawianie ofert przez najpopularniejsze portale. A do tego sprzątanie lokali, naprawianie, obsługę gości we wszystkich językach. Obsługujemy gości od A do Z. Mamy też korporacyjnych klientów jak na przykład Społem. Społem miał wolne poddasze w budynku na Nowym Świecie w Warszawie. Zrobiliśmy tam ponad 20 apartamentów i zarządzamy nimi od wielu lat. Zdarzają się przypadki, że mieliśmy klientów, którzy dali nam w zarządzanie jeden lokal, a dziś mają ponad dziesięć. Obecnie zarządzamy ok. 1,5 tys. mieszkań w całej Polsce. Do zeszłego roku byliśmy tylko w Warszawie, ale postanowiliśmy zrobić duży krok i wyjść na inne miasta. Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto — tam mamy najwięcej mieszkań w naszym systemie. Ale nie tylko tam – sporo lokali jest też w Katowicach czy Łodzi, ale i stricte turystycznych miejscowościach, jak Świnoujście czy Zakopane. Jesteśmy więc w całej Polsce. Mogę powiedzieć, że od kiedy jesteśmy już w największych miastach, to koncentrujemy się przede wszystkim na pasie nadmorskim – od Świnoujścia po Trójmiasto. No i góry są dla nas bardzo istotne. Tak, mamy tam ok. 800 lokali, którymi zarządzamy. W Krakowie jest ich ok. 120. Ale warto pamiętać, że miesięcznie pozyskujemy ponad 100 nowych apartamentów. Rośniemy bardzo szybko. Choć nowe lokale są też najczęściej w Warszawie. Z myślą o takich miastach stworzyliśmy usługę BookingHost Smart. My w tym przypadku zarządzamy marketingiem, cenami i obsługą gości, ale właściciel jest odpowiedzialny za sprzątanie. Właściciel jednak ma dostęp do specjalnego panelu, dostaje SMS-y o tym, kiedy jest rezerwacja. Może więc wynajmować bez żadnego trudu. Po co tu pośrednik? Tak, to ważne pytanie. Indywidualnie człowiek promuje się w jednym portalu. U nas wystawiamy apartament w wielu światowych portalach jak Booking.com, Airbnb, Expedia czy Google Travel. A takie wystawianie ogłoszeń generuje zapytania. Mamy 700-800 zapytań dziennie od klientów, którzy chcą zarezerwować lokal. Jak dojechać, czy lokal jest już gotowy, gdzie jest najbliższa Biedronka czy siłownia. My zajmujemy się odpowiadaniem na te wszystkie pytania. Mamy też algorytmy cenowe, które dopasowują ceny w dostosowaniu o popyt – zmieniamy cenę nawet co cztery godziny. Bo to nie działa tak, jak chciałby właściciel — że zarobi 400 zł w weekend i 200 zł w tygodniu... To trochę bardziej skomplikowane, a my mamy narzędzia, żeby ceny odpowiednio dostosować do popytu. Inna sprawa, że dzięki skali mamy po prostu tańsze usługi. Płacimy 3 zł za 1 kg prania, właściciel płaciłby 12 zł. W skrócie — chodzi o to, żeby właściciel mieszkania nie robił nic, a zarabiał więcej, niż gdyby robił to sam. Tak jest, 20 proc. od najmu. Ale i tak uważam, że jesteśmy najtańsi na rynku. Światowy standard zresztą to 25 proc. Trzeba też pamiętać o kilkunastoprocentowej prowizji dla portalu rezerwacyjnego — jak np. Booking. Zależy nam na lokalach wyższej jakości. A to z prostego powodu – chodzi nam o to, by taki lokal się wynajmował i przynosił zyski właścicielowi. Bo jak nie będzie to dobrej jakości lokal, to może przynieść właścicielowi raptem 2 tys. zł miesięcznie. No i jaki jest to sens, jak właściciel może takie mieszkanie wynająć długoterminowo za 3 tys. zł? "Nie zobaczyli złotówki przez 3 lata" To nie do końca tak. Ok. 30 proc. właścicieli u nas zarabia więcej, niż zarabiałoby w wynajmie długoterminowym. Natomiast kluczowe jest to, że u nas można wynająć lokal w bezpieczny sposób. Bez obaw, że jak ktoś nie będzie płacił, to trzeba będzie walczyć z nim rok czy dwa, aby się wyprowadził. Z tych naszych właścicieli lokali w Warszawie całkiem sporą część stanowią ci, którzy mieli złe doświadczenia z najmem długoterminowym. Mamy najemcę, który wcześniej wynajmował długoterminowo mieszkanie przez 3 lata. Nie zobaczył z tego ani złotówki... U nas też sprzątamy mieszkania co 4-5 dni, ciągle są poprawiane rzeczy w środku. Sam mam mieszkania w naszym systemie. Wszedłem raz po pięciu latach i praktycznie wyglądały tak samo, jak w momencie wprowadzenia ich na rynek. Także dlatego, że grono naszych osób w Warszawie zajmuje się bieżącymi naprawami i poprawkami. Nie mówiąc już o tym, że w długoterminowym wynajmie trzeba regularnie znajdować nowych najemców. Co zabiera czas, ale i pieniądze. Jeśli się robi to co roku, to de facto się przez to traci zarobek przez jeden miesiąc. Albo i dwa. Mogę powiedzieć, że nasi właściciele cenią po prostu spokój i bezpieczeństwo — i to właśnie dostają. Jeśli chodzi o Warszawę, to ok. 40 proc. to klient biznesowy. Spotkania, eventy, konferencje – i tak dalej. Mniej więcej 20 proc. to Ukraińcy. Reszta to turyści. Czasem z Polski, czasem z innych krajów. Muszę przyznać, że od lutego 2022 r. rzadziej pojawiają się Amerykanie czy Kanadyjczycy. Może to z naszego punktu widzenia brzmieć dziwnie, ale oni uważają, że jesteśmy zbyt blisko Ukrainy – i często po prostu unikają podróży do nasze części Europy. Tak, może nie bardzo często, ale jak ktoś ma na przykład remont w domu. Albo mieszka w domu, w którym jest remont, albo może się przeprowadzić do hotelu... Ale chyba lepiej wynająć mieszkanie na 2-3 miesiące. W sierpniu mieliśmy 8 tys. rezerwacji – a więc ok. 20 tys. osób. Więc naprawdę, to są setki różnych powodów w różnych sytuacjach życiowych. Najważniejsza jest rzecz jasna lokalizacja, ale też wyposażenie i udogodnienia. Wszystko oczywiście zależy od grupy docelowej. Jeśli to są lokale czysto turystyczne, w łazience powinien być prysznic – nie wanna. Powinien być rzecz jasna dostęp do szybkiego internetu. Liczy się ładny widok, jeśli jest taka opcja. Jeśli to jest blok, istotne jest, żeby była winda. Jak to jest lokal dla klienta biznesowego, istotne jest, żeby było miejsce do pracy zdalnej. Najlepiej się natomiast zawsze wynajmują zaaranżowane w prosty sposób mieszkania. Nie zagracone, czyste, ładnie pachnące — jednym słowem, taki hotelowy standard w apartamencie. Tak, to problem takich miast, jak Lizbona, Barcelona, Paryż, Londyn... Ale nie zgadzam się, że dotyczy to Warszawy. Nasza stolica nie jest jeszcze tak popularna wśród turystów. W Warszawie mamy obłożenie na poziomie 60 proc. To nie jest taka Barcelona, gdzie potrafi być to zbliżone do 100 proc. Faktycznie, w wielu zachodnich miastach można dużo więcej zarobić, wynajmując krótkoterminowo niż długoterminowo — i to problem dla lokalnych społeczności. W wielu miastach na Zachodzie wprowadza się zatem specjalne obostrzenia dla najmu krótkoterminowego. Ale powtarzam – tego nie ma w Polsce. To nie jest tak, że u nas się zarabia miliony na krótkim terminie. Poważnie. To zupełnie inny rynek niż Portugalia czy Włochy, gdzie turystów są miliony, a ceny są kosmicznie wywindowane. Jesteśmy bardzo perspektywiczni, jeśli chodzi o turystykę. Polska jest piękna, czysta, a Niemcy wolą pojechać np. do Świnoujścia niż do swoich kurortów. Na pewno będziemy coraz bardziej atrakcyjni od strony turystycznej. Na przykład przecież turyści arabscy zakochali się w naszych górach. Czy jednak polskie miasta będą aż tak popularne? Tu nie jestem pewien. A jeśli tak się stanie, to pewnie jest to kwestia wielu, wielu lat. Szacujemy, że ok. 90 tys., ale 50 tys. to pewnie szara strefa. W Hiszpanii jest to łącznie ok. 500 tys. Więc nasz rynek jest ciągle nowy, potencjał do wzrostu jest gigantyczny. Jesteśmy też bardzo optymistyczni wobec dyrektywy platformowej DAC7. Wierzymy, że wyprostuje ona sytuację — i od stycznia skarbówka weźmie się za wszystkich tych, którzy nie płacą podatków. My działamy w pełni legalnie, więc obłożenie naszych lokali powinno pójść wtedy mocno w górę. Myślę, że średnio jest to 5-6 tys. zł miesięcznie. Mamy takie, które zarabiają 7 tys. zł, mamy takie, które 3,5 tys. zł. Natomiast Polska bardzo się zmienia, pojawia się coraz więcej naprawdę świetnych lokali, ze świetnymi widokami. Więc trzeba pamiętać, że konkurencja jest tu coraz większa.