Jak nie kupic kota w worku wybierajac mieszkanie. Ksiega wieczysta najlepszym przyjacielem nabywcy nieruchomosci

Dla kupującego mieszkanie kluczową kwestią oprócz stanutechnicznego jest stan prawny nieruchomości i brak ewentualnych wad w tymzakresie. Dlatego jedną z najważniejszych kwestii ze stronynabywcy powinno być bardzo dokładne sprawdzenie księgi wieczystej lokalu, gdzie znajdziemy wpisy dotyczące ewentualnych praw osób i podmiotówtrzecich wobec nieruchomości. fot. Chris Rinckes / / Shutterstock Jak przypominają eksperci portalu GetHome.pl , chodzi tu m.in. o wpis hipoteki, służebność, umowędożywocia i inne roszczenia, które z punktu widzenia kupującego są wadą prawnąciążącą na nieruchomości. Zgodnie z art. 556 KC: „Rzecz dotknięta jest wadą prawną, jeżelistanowi własność osoby trzeciej, jest obciążona prawem osoby trzeciej alboograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji luborzeczenia właściwego organu. W przypadku sprzedaży prawa wada prawna możerównież polegać na nieistnieniu prawa. Pozostałe wady stanowią wady fizyczne”. W celu sprawdzenia stanu prawnego zapoznajemy się zksięgą wieczystą, zwłaszcza z jej działami: I (dotyczącym oznaczenianieruchomości, jej położenia, ale też własności i ograniczonych praw rzeczowychprzysługujących każdemu z właścicieli), II (dotyczącym własności nieruchomościi udziałów), działem III (dotyczącym praw, roszczeń i ograniczeń) oraz działemIV (gdzie ujawniona będzie ewentualna hipoteka nałożona na nieruchomość). Księga wieczysta bezwychodzenia z domu Z księgą wieczystą nieruchomości możemy zapoznać sięonline za pomocą Internetowego Systemu Ksiąg Wieczystych, a więc nie potrzeba w tym celu udawać się do sądu.Księgę w formie elektronicznej sprawdzimy bezpłatnie. Oczywiście by to zrobić,powinniśmy posiadać jej numer, który z kolei powinien nam podać właścicielnieruchomości. Księgę można też przejrzeć w tradycyjnej formie, a więc wsądzie. W tym celu należy złożyć wniosek i to też wiąże się z kosztami, jeślichcemy uzyskać odpis z księgi - 30 zł zapłacimy za odpis zwykły, a 60 zazupełny. Jeśli nie posiadamy numeru księgi wieczystej, możemygo ustalić, np. dysponując adresem nieruchomości. Taki wgląd oferują komercyjneserwisy wyszukiwania ksiąg. Są one zazwyczaj płatne. Działy księgi wieczystej Dział I księgi zawiera dokładny adres nieruchomości iszczegółowe dane na jej temat, takie jak: liczba pomieszczeń, powierzchnia,liczba kondygnacji. Istotne jest też, że w tym dziale ujawnione będą równieżprawa przysługujące właścicielowi w zakresie poruszania się i korzystania zczęści wspólnych: np. parking, plac zabaw i inne, czy też podział udziałów wczęści wspólnej budynku. Dział II potwierdzi nam (lub zaprzeczy), że oferent jestwłaścicielem nieruchomości. Dowiemy się też, czy ma ona współwłaścicieli, cojest kluczowe dla sprzedaży (ich zgoda będzie konieczna, by zbyć cały obiekt).Tu też będzie podana wielkość udziałów przypadających na każdego zewspółwłaścicieli. Najważniejsze dla ustalenia obciążeń nieruchomości sąnatomiast działy III I IV. Dział III ujawni nam, jakie ograniczone prawa rzeczowe sąnałożone na nieruchomość (z wyjątkiem hipotek) - przede wszystkim, czy ciążą naniej służebności względem osób trzecich, co może skutecznie blokowaćzarządzanie nieruchomością w przyszłości, w tym jej sprzedaż. Chodzi osłużebności gruntowe i osobiste, ale nie tylko. W dziale III znajdziemy np.informacje o tym, czy na nieruchomość nie są nałożone ograniczenia wrozporządzaniu nią wynikające z przepisów szczegółowych – np. egzekucjikomorniczej. W tej części księgi będzie też określone, kto ma prawo pierwokupu,informacje o toczących się postępowaniach oraz roszczenia dotycząceprzeniesienia własności. Jeśli więc właściciel nieruchomości podpisał już zkimś umowę przedwstępną na sprzedaż mieszkania, adnotacja na ten temat powinnawidnieć w księdze wieczystej, nawet jeśli umowa nie została zawarta w formieaktu notarialnego (wtedy będzie wymagane notarialne poświadczenie podpisów). Dział IV księgi wieczystej powie nam natomiast, czy nanieruchomość nałożona została hipoteka. Wpis o jej wysokości, dacie nałożenia iczasie trwania znajdziemy właśnie tu. Oczywiście nie trzeba tłumaczyć, jakwielkie znaczenie ma ta informacja. Hipoteka na nieruchomości (bez wiedzynabywcy) jest wadą prawną. Ogranicza możliwość rozporządzania swoją własnością,ponieważ pomimo kupna hipoteka nadal ciąży na nieruchomości, a to oznacza, żejeśli dług byłego właściciela nie zostanie spłacony, jego egzekucja może sięodbyć z tej nieruchomości. Czytaj wzmianki Istotne dla efektywnego zapoznania się z księgą wieczystąnieruchomości jest nie tylko skupienie się na wpisach już dokonanych, ale takżena wzmiankach, a więc informacjach, że mimo iż nowego wpisu w księdze jeszczenie ma, to podjęto działania (np. złożony został wniosek) o dokonanieodpowiedniego wpisu (np. hipoteki, przeniesienia własności itp.). To z koleioznacza, że najprawdopodobniej wkrótce, kiedy wpis, który zapowiada wzmianka,zostanie dokonany, stan prawny nieruchomości zmieni się. Miejsce występowaniawzmianki w księdze może wskazywać na charakter danej zmiany. Jeśli będzie tonp. zmiana właściciela, wzmianka będzie występować najprawdopodobniej w dzialeII księgi. Oczywiście jeśli natkniemy się na wzmiankę, podważa towiarygodność księgi i żeby nie kupić „kota w worku”, należy bezwzględnieustalić, czego wzmianka dotyczy. W takiej też sytuacji notariusz najczęściejodmówi sporządzenia aktu notarialnego bez ustalenia jej treści. Co bardzo istotne – oprócz samej wzmianki znajdziemy wksiędze dokładne dane o dacie, godzinie, a nawet sekundzie jej złożenia. Odtego zależy kolejność rozpatrywania spraw przez sąd. Jest to bardzo ważnakwestia, bowiem może uchronić nas przed oszustwem (jeśli np. zbywca nieruchomościsprzedał ją podwójnie). Wzmianki mogą nie tylko dotyczyć wniosków o wpis, czywykreślenie wpisu z księgi, ale także mogą być to wzmianki o skardze naorzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz mające charakterostrzeżenia, dotyczącego niezgodności stanu prawnego w księdze wieczystej zrzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia od wad prawnych Jeśli kupimy nieruchomość z wadami prawnymi, pierwszymwarunkiem, by skorzystać z rękojmi, jest nasza niewiedza o ich występowaniu.Jeśli w momencie kupna znamy stan faktyczny i prawny danej nieruchomości,rękojmia nie ma zastosowania. Kwestię tę reguluje Kodeks cywilny. Czastrwania rękojmi wynosi 5 lat od momentu wydania nieruchomości kupującemu. Co jednak ważne, 5-letni okres nie musi być obowiązujący,jeśli nabywca nieruchomości wykryje wadę później, natomiast będzie w stanieudowodnić, że zbywca miał świadomość jej istnienia w momencie sprzedaży izataił ją przed kupującym. Zgodnie z przepisami dot. rękojmi nabywca może domagaćsię: usunięcia lub naprawienia wady na koszt sprzedawcy; obniżenia ceny nieruchomości w wysokości odpowiedniej dlawpływu wady na zmniejszenie wartości mieszkania (np. konieczność sprzedaży pocenie niższej niż rynkowa); a także odstąpienia od umowy i zwrócenia wpłaconych środków,co jest równoznaczne też z opuszczeniem lokalu przez nabywcę. Trzeci wariant, jako najbardziej radykalny, stosuje siętylko wtedy, gdy nie da się wdrożyć wariantów pozostałych. Marcin Moneta Źródło: